SANCHEZ ADALBERTO OMAR C/ MAGLIONE VIVIANA AMERICA S/ DIVISION DE CONDOMINIO

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: Adalberto Omar Sánchez. Demandado: Viviana América Maglione. Objeto: División de condominio sobre inmueble (Mat. 10.896 de Lobos) y cobro de canon locativo por uso exclusivo de la cosa común desde la mora. Decisión: Se confirma la sentencia de primera instancia en cuanto hizo lugar a la división y al reclamo de valor locativo por $7.000.000 (50% de $280.000 mensuales por 50 meses desde el 1/11/2021), con costas de primera instancia; se modifica la sentencia exclusivamente en el régimen de intereses (detalle de liquidación y tasas), se difiere regulación de honorarios conforme ley 14.967, se encomienda al juez de origen asegurar salvaguardas por discapacidad en la ejecución y se imponen las costas de segunda instancia en el orden causado.
- Fundamentos principales de la decisión (transcripción literal de los párrafos más relevantes): "En virtud del principio iura novit curia (el juez conoce el derecho), corresponde a esta Alzada recalificar el encuadre normativo sin alterar la sustancia de lo decidido, y lo cierto es que la solución de fondo es idéntica bajo el régimen vigente: el condominio faculta a cada condómino a usar y gozar de la cosa común (art. 1986, C.C.C.N.) y, cuando uno de ellos la usa en forma exclusiva excluyendo al otro, el excluido tiene derecho a una indemnización equivalente al valor locativo proporcional a su parte indivisa, desde la oposición fehaciente (art. 1988, C.C.C.N.), norma que recoge expresamente la solución que la jurisprudencia había elaborado bajo el código anterior y que la sentencia aplicó. El agravio prospera, entonces, únicamente en cuanto a la corrección de la cadena normativa, que queda sustituida por los arts. 1983, 1986, 1988, 1990, 1991, 1995, 1996, 1997 y 2000 del C.C.C.N., sin incidencia sobre la procedencia sustancial del canon (arts. 163 inc. 5°, 164, 266 y 272, C.P.C.C.)." "La condición de vulnerabilidad acreditada, que impone juzgar el caso bajo el prisma de la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (ley 26.378, con jerarquía constitucional conforme ley 27.044; arts. 1, 2, 3, 12 y 19), de las Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las Personas en Condición de Vulnerabilidad y del art. 75 inc. 23 de la Constitución Nacional, no tiene la aptitud que la recurrente le atribuye para eximirla del pago de la compensación. El canon del art. 1988 del C.C.C.N. no es una sanción sino la contrapartida del uso exclusivo de la cosa común frente al derecho igual del otro condómino, que también integra la garantía de propiedad (art. 17, Const. Nac.); la discapacidad de la ocupante no priva al condómino excluido de su derecho, sin perjuicio de que aquella condición deba ser especialmente considerada en la ponderación del quantum -lo que se hará al tratar los agravios 5 y 6-, en las costas y en la etapa de ejecución, conforme se dispone en el apartado 2.8 (arts. 163 inc. 5° y 6°, 260, 261, 375 y 384, C.P.C.C.)." "Tal como ya se expresó la ocupación no se limita a una cochera, sino que abarca la disponibilidad de la totalidad del predio de 5.934 m2 con su parque, cuyo mantenimiento la propia apelante invoca, y excluye al cotitular de toda posibilidad de uso o goce... La obligación de compensar el uso exclusivo de la cosa común es una típica deuda de valor (art. 772, C.C.C.N.): su objeto es el valor locativo del bien, que se cuantifica en dinero al momento de la evaluación. Es entonces legítimo -y no arbitrario
- cuantificar todos los períodos al valor determinado en la pericia (26/3/2025), que además refleja el estado deteriorado del inmueble conforme se explicó en el apartado 2.3; pero, tratándose de valores actuales a esa fecha, los intereses anteriores a la cuantificación sólo pueden liquidarse a una tasa pura, del 6% anual, que retribuye la privación del capital sin computar la depreciación ya contenida en la actualización del valor. Desde la cuantificación, y por tratarse ya de una deuda dineraria, correspondería la tasa del art. 768 inc. "c" del C.C.C.N., reglamentada por la Resolución 1/26 del BCRA (7/1/2026), que estableció la Tasa de Intereses Moratorios (TIM)..." (apartados 2.6.2 y 2.6.3, con la liquidación detallada y la conclusión de que el capital se mantiene en $7.000.000 y la modalidad de intereses: interés puro 6% anual para noviembre/2021-febrero/2025 liquidado en $569.566,03, y tasa pasiva digital sobre $5.600.000 desde 26/3/2025 y sobre cada canon mensual devengado desde marzo/2025 hasta pago efectivo)."
- Votos: La solución fue unánime; ambos conjueces (Sosa Aubone y López Muro) adhirieron al voto rector que rechazó parcialmente el recurso y modificó el régimen de intereses.