FERNANDEZ MARIA INES Y OTROS C/ PEDRAZA ANTONELLA PATRICIA Y OTRO/A S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

Quién demanda: María Inés Fernández, Haydee Louzao y Marta Sánchez, en carácter de herederas del titular registral Luis Reimondez.

¿A quién se demanda?

Luis Eugenio Deatrich, Antonella Patricia Pedraza y demás subinquilinos y ocupantes del inmueble ubicado en calle Equiza 4698, González Catán, Partido de La Matanza, Provincia de Buenos Aires.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble consistente en una casa y un departamento. Las actoras, como herederas de Luis Reimondez (fallecido el 29 de febrero de 2016), reclaman la entrega/restitución del inmueble ocupado sin título legítimo.

¿Qué se resolvió?

La sentencia de primera instancia hizo lugar al desalojo en su totalidad, imponiendo costas al demandado. La Cámara de Apelaciones confirmó dicha sentencia, rechazando los agravios del único apelante (Deatrich) y ratificando que carece de causa legítima para ocupar el bien. Fundamentos principales de la decisión: "El desalojo procede solamente cuando el demandado está obligado a restituir el inmueble en virtud de una obligación nacida en un contrato, como la locación de cosa, del comodato, del otorgamiento de la tenencia precaria, o cuando quien lo detenta resulta un intruso." (SCBA, Ac 50546) "Quien resulte demandado en un juicio por desalojo debe acreditar que ocupa el inmueble en mérito a algún título o condición jurídica que le da derecho a ampararse en la tenencia o posesión del inmueble, negando la condición de intrusión que es aquélla que reviste quien 'no puede alegar en su favor una posesión, aunque sea viciosa, y cuando en su intromisión en el inmueble no medió conformidad del propietario o poseedor'." Respecto a la legitimación activa de las demandantes: "siendo que desde la muerte del causante, las herederas tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera indivisa (art. 2280 CCC; art. 3417 CC), carecen de recepción favorable los fundamentos ensayados por el recurrente; correspondiendo tener por configurada la legitimación activa del caso, tal como fuera resuelto en la instancia liminar." Las actoras fueron declaradas herederas por sentencia de la sucesión "Reimondez Luis s/ Sucesión ab-intestato" (Expte. SI-16189/2016), y el inmueble integra el acervo hereditario. Respecto a la posesión alegada por Deatrich: "más allá de las afirmaciones sostenidas por el accionado Deatrich con respecto a que el titular dominial (Luis Reimondez) le habría cedido verbalmente el bien inmueble en cuestión y que habría ejercido la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida por más de cuarenta años, se adelanta que lo cierto es que no se ha incorporado en el expediente prueba alguna sobre tales extremos. Relegándose así las defensas intentadas por el accionado a meras manifestaciones de la parte, carentes de todo sustento (art. 375 CPCC)." La Cámara señaló que el apelante incurrió en contradicciones: "si contamos desde el año 1994, si quiera a la fecha ha transcurrido tal periodo temporal de cuarenta años, menos aún al momento de efectuar el conteste de demanda para el año 2019." Respecto a los pagos de servicios e impuestos: "la mera prueba documental adunada en los obrados no resultaba suficiente para tener por acreditada la posesión que alegó el accionado en su contestación de demanda. Ello, dado la fecha de que databan tales pagos y encontrándose las boletas a nombre del titular registral." Se señaló que "el mero pago de servicios no permite tener por configurado el animus domini, por cuanto tales actos no difieren de los que normalmente efectúa un simple tenedor." Con relación a la prueba: "Por un lado, nótese que el apelante no produjo prueba alguna en el expediente. La prueba testimonial por él ofrecida, en fecha 14/02/2023 se tuvo por desistida." Por el contrario, el demandado Deatrich fue tenido por confeso mediante posiciones formuladas por la actora, en las que se le imputó ocupar "en carácter de tenedor precario." "Así las cosas, atento la ausencia de prueba fehaciente que amerite arribar a otra valoración en el caso concreto, concluyo que el accionado Deatrich resulta ser un precarista en el inmueble (art. 1533 CCC), circunstancia que legitima a la parte actora (sucesora del titular registral del bien) a reclamar su entrega/restitución (art. 1536 inc. 'e' CCC)." La Cámara rechazó el planteo sobre prescripción adquisitiva: "el accionado no ha efectuado reconvención alguna en este proceso, por lo que un estudio basto y complejo del instituto de la prescripción adquisitiva excede el marco de debate de estas actuaciones; encontrándose únicamente en pugna la procedencia de la acción personal por desalojo (art. 34 inc. 4, 163 inc. 6, 164, 355 y concs. CPCC)."