LASCANO CARLOS ADOLFO Y OTRO/A C/SCHOLTUS LILIANA OTILIA Y OTRO/A S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA

Quién demanda: Carlos Adolfo Lascano y Norma Beatriz Nievas (y sus continuadores legales, sus hijos Lucio Luis Lascano y Claudia Patricia Lascano, por fallecimiento del demandante).

¿A quién se demanda?

Lindor Sadi Scholtus y Otilia Gerónima González (títulos registrales originarios), y posteriormente sus herederas Liliana Otilia Scholtus y Beatriz Susana Scholtus. Objeto de la demanda: Prescripción adquisitiva (usucapión) del inmueble ubicado en calle 3 de Febrero 988, ciudad de Zárate, provincia de Buenos Aires, identificado catastralmente como Circunscripción: 01, Sección: B, Manzana: 118, Parcela: 2, Partida Inmobiliaria 038-005808-1, con una superficie de 344 mts. con 50 dm². Antecedentes de hecho: El 31 de julio de 1970, Carlos Adolfo Lascano y Norma Beatriz Nievas celebraron boleto de compraventa con Miguel Ángel Mac Nally y María Lidia Calabrese (quienes a su vez lo habían adquirido de Lindor Sadi Scholtus, titular registral). Conforme al boleto, se pactó que la escritura traslativa se entregaría una vez finiquitado el trámite de escrituración con el titular registral. El 19 de agosto de 1970, los vendedores les entregaron la posesión del inmueble, libre de ocupantes. A partir de ese momento, los actores y luego sus herederos poseyeron el bien durante más de treinta y nueve años. Durante la posesión, realizaron múltiples actos que evidencian ánimo de dueño: pagaron impuesto inmobiliario a ARBA (mayoritariamente a su nombre desde 1970), pagaron servicios a la Municipalidad de Zárate por alumbrado, limpieza y obras sanitarias, suscribieron contrato de pavimentación con Cooperativa Eléctrica y Servicios Anexos Limitada de Zárate (1971), contrataron la instalación de gas natural con Gas del Estado (1982), contrataron la colocación de columnas de alumbrado público con Zappettini y Cía S.C.A. (1972), contrataron servicio telefónico con Telecom (1994), y realizaron múltiples mejoras edilicias al inmueble a lo largo de los años. Carlos Adolfo Lascano falleció el 2 de febrero de 2018. Sus continuadores (sus hijos Lucio Luis Lascano y Claudia Patricia Lascano, y su cónyuge supérstite Norma Beatriz Nievas) continuaron con el juicio. Las herederas de los demandados originarios, Liliana Otilia Scholtus y Beatriz Susana Scholtus, se allanaron incondicionalmente a la demanda, reconociendo como cierto y veraz el relato de hechos expuesto. Decisión del tribunal: El tribunal hizo lugar a la demanda de prescripción adquisitiva. Declaró que Lucio Luis Lascano, Claudia Patricia Lascano y Norma Beatriz Nievas adquirieron por prescripción adquisitiva el inmueble objeto de la acción (distribuyendo el dominio en ¼ para cada uno de los dos primeros en tanto continuadores de la posesión de Carlos Adolfo Lascano, y ½ a la última en tanto cónyuge supérstite). Fijó como fecha de adquisición del dominio por usucapión el 19 de agosto de 1990, momento en que se cumplieron veinte años desde que adquirieron la posesión. Ordenó, una vez firme la sentencia, librar oficios y testimonios a fin de cancelar el dominio actualmente vigente e inscribir la sentencia a nombre de los actores. Impuso las costas en el orden causado y difirió la regulación de honorarios hasta tanto se acerque valuación fiscal vigente del inmueble. Fundamentos principales de la decisión: El tribunal sostuvo que "quién pretende adquirir por prescripción un bien inmueble debe acreditar que lo ha poseído durante veinte años, con ánimo de dueño, en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida" (arts. 4015 y 1016 del C. Civil). Aplicó el Código Civil derogado dado que la posesión invocada se remontaba al 19 de agosto de 1970, con anterioridad a la entrada en vigor del Código Civil y Comercial de la Nación (1 de agosto de 2015). Respecto al allanamiento de las demandadas, el tribunal expresó: "no puedo dejar de señalar que para este tipo de procesos el allanamiento sin más por parte de los demandados resulta insuficiente para acoger la demanda, ya que este modo especial de adquisición del dominio impide que la mera voluntad de las partes pueda determinar tal consecuencia, y que si bien resulta procedente el allanamiento, deberá complementarse con otras pruebas, pues en materia de derechos reales está comprometido el orden público y se vulneraría el interés superior de la sociedad si se permitiera perder el dominio por una mera declaración de voluntad" (citando jurisprudencia de la Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires). El tribunal enumeró los actos posesorios acreditados: la suscripción de contrato con la Municipalidad de Zárate en 1982 como propietario y frentista del inmueble para la provisión de gas natural; la contratación de instalación de gas natural por redes con un instalador matriculado (17/11/1982); el contrato de 1971 con la Cooperativa de Electricidad para la construcción de pavimento sobre la calle 3 de Febrero; el contrato de 1972 con Zappettini y Cía S.C.A. para la compra e instalación de columnas de alumbrado público; las boletas de pago del impuesto inmobiliario que "si bien alguno aparece a nombre del titular registral, mayoritariamente aparecen a nombre de Carlos Lascano"; los comprobantes de pago a la Intendencia Municipal de Zárate abarcando un período de casi 39 años. El tribunal señaló que "estos contratos refieren a obras ejecutadas fuera del bien cuya usucapión se pretende, tratándose de acuerdos destinados al tendido de una red de gas natural como a la construcción de un pavimento de hormigón sobre la calle 3 de Febrero, entre Juan B. Justo y calle Estrada, de la ciudad de Zárate, deben entenderse como obras contratadas por quien pretende comportarse como dueño del inmueble frentista en orden a su revalorización y, por ende, en beneficio propio, que claramente sólo lo encararía quien se considera dueño del inmueble en cuestión." Asimismo, valoró el testimonio del vecino Marcelo Walter Zukowski, quien conocía a los actores desde 1973 como vecinos, y declaró que la casa "ha sido reformada de manera completa, han agregado una planta alta, una cochera doble cerrada con portón automático que no existía y el frente de la casa fue modernizado de manera completa". El tribunal concluyó: "habiendo reconocido las demandadas la operación de compra del inmueble objeto de autos por parte de Carlos Lascano a Miguel Ángel Mac Nally y María Lidia Calabrese, a quienes su padre, Lindor Sadi Scholtus, se los vendiese con anterioridad; que Carlos Lascano se hallaba en posesión del mismo desde 1970; lo descripto en relación a los contratos celebrados por el padre de las accionantes, Carlos Lascano, para conectarse a la red de gas natural impulsada por el Municipio de Zárate, la construcción del pavimento frente al inmueble y la compra de las luminarias que se instalasen al frente del inmueble de autos; lo declarado por el testigo Zukowski, en cuanto a las mejoras edilicias efectuadas por el padre y cónyuge de los hoy actores; sumado a la boletas de pago del impuesto inmobiliario cobradas por la Prov. de Buenos Aires, que a