CHAMPONOIS RUBEN EMIR C/ SAAVEDRA FERNANDO S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Rubén Emir Champonois, en su carácter de vendedor.

¿A quién se demanda?

Fernando David Saavedra, en su carácter de comprador.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Incumplimiento contractual y daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación de escriturar un inmueble ubicado en Avenida Centenario Nº 2250, Beccar. El actor invocaba que la escritura traslativa de dominio se había estipulado para dentro de los 5 primeros días de agosto de 2009 según el boleto de compraventa firmado el 31/10/2008, que el demandado no convocó a escriturar, y que remitió cartas documento los 30/05/2018 y 04/06/2020 intimando al demandado. Solicitaba la aplicación de multa diaria de $50 pactada en la cláusula quinta y la indemnización por daños y perjuicios.

¿Qué se resolvió?

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda, concluyendo que no se había acreditado incumplimiento por parte del demandado comprador. La Cámara confirmó esta decisión por unanimidad de votos. Fundamentos principales de la decisión: La Cámara destacó que la procedencia de una acción por daños y perjuicios derivados de incumplimiento contractual requiere acreditar "la acreditación del incumplimiento invocado, del daño, y del nexo de causalidad entre éste y la obligación incumplida, ya que ninguno de estos extremos se presume" (citando a CAZEAUX-TRIGO REPRESAS y GOLDENBERG). Punto nodal de la decisión fue la interpretación de las cláusulas contractuales. La Cámara enfatizó que "la cláusula sexta subordinó expresamente la escrituración a la cancelación previa de la hipoteca que gravaba el inmueble, obligación que recaía sobre la parte vendedora. En consecuencia, mientras dicha circunstancia obstativa subsistiera y el vendedor no acreditara haber removido el impedimento registral o siquiera ofrecido hacerlo de manera contemporánea a la escrituración, no podía considerarse configurada mora imputable al comprador por la sola falta de respuesta a las intimaciones cursadas." La Cámara desestimó la argumentación del actor respecto al silencio del demandado, indicando que este silencio "no inhabilita su defensa en la litis —referida al incumplimiento del actor de su propia obligación contractual—, por no configurar el 'silencio como manifestación de voluntad' previsto en el art. 263 del Código Civil y Comercial de la Nación." Adicionalmente, la Cámara señaló la conducta pasiva del vendedor: "el envío de la primera carta documento fue 9 años después del plazo pactado y la segunda a los dos años de la primera... Tal conducta no condice con una ejecución razonable de los compromisos asumidos el día de la firma del boleto conforme el principio de buena fe que debe regir entre las partes el negocio celebrado (art. 1198 del C.Civil)." Con respecto a las obligaciones recíprocas, la Cámara citó el principio establecido en el artículo 510 del Código Civil: "tratándose —como en la especie— de obligaciones recíprocas uno de los obligados no incurre en mora si el otro no se allana a cumplir la prestación que le es respectiva." Finalmente, respecto a la naturaleza de la obligación de escrituración, la Cámara aclaró que "la escrituración es una obligación de características singulares en cuya concreción concurren las conductas de las partes y la actividad de un tercero, el escribano. De ahí que no sean aplicables pura y simplemente las reglas que sobre la mora automática contiene el art. 509 del Código Civil" y que "el mero transcurso del tiempo no produce la mora."