ZELIKSON CAROLINA ESTHER C/ ALVAREZ DUPOF ADALBERTO S/ RECLAMO C/ACTOS DE PARTICULARES(SUMARIO)

Quién demanda: Carolina Esther Zelikson (actora).

¿A quién se demanda?

Adalberto Alvarez Dupof (demandado) y otros ocupantes de la cochera denominada Unidad Complementaria AY, Polígono I-50, ubicada en Juan Díaz de Solís Nro. 2374 de Olivos, partido de Vicente López.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Acción reivindicatoria tendiente a la desocupación y restitución de la posesión de la cochera identificada como Unidad Complementaria AY (Polígono I-50), integrante del edificio "Bahía del Puerto". La actora alega ser titular del inmueble conforme a Escritura Pública N° 120 de fecha 1 de junio de 2021, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Qué se resolvió?

La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda ordenando la desocupación del inmueble y restitución de la posesión a la actora en el término de diez días, bajo apercibimiento de desahucio. La Cámara confirmó íntegramente esta decisión. Fundamentos principales de la decisión: La Cámara sostuvo que la acción reivindicatoria no presupone que el reivindicante haya tenido la posesión material y efectiva del bien en todo momento, sino que sea titular de un derecho real que le otorgue facultad de exclusión y recupero: > "La acción reivindicatoria puede ser ejercida por el que tiene derecho a poseer una cosa, para reclamarla de quien efectivamente la posee; aquel derecho surge del título del reivindicante y de la regularidad de la transmisión por sus antecesores, a los que el reivindicado no opone título alguno anterior (arts. 2248, 2256 a 2258 del CCyC)." Respecto de la legitimación activa, el tribunal concluyó que la actora acreditó indubitablemente su carácter de titular registral mediante la Escritura Pública N° 120 de 1 de junio de 2021, debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble con Matrícula n° 62.943. El título de propiedad hace plena fe, siendo suficiente base para la reivindicación, lo que impone al reivindicado la carga probatoria de hechos impeditivos o extintivos. Sobre la cuestión de la tradición y consolidación del dominio, la Cámara rechazó el argumento del demandado, estableciendo: > "La presunción de posesión que la ley acuerda al reivindicante con título solamente cede si el reivindicado prueba que ninguno de los antecesores en el dominio -y no solo quien presenta el título-, tuvieron la posesión del inmueble. Por ello correspondía al reivindicado acreditar que el propietario anterior o sus antecesores nunca tuvo la posesión." El tribunal señaló que el demandado no solo omitió acreditar la ausencia de posesión del anterior titular, sino que reconoció la existencia del Fideicomiso Olivos V como propietario anterior, admitiendo implícitamente una cadena dominial con posesión previa. Respecto de la aplicación del artículo 2256 inciso b del CCyC (insuficiencia del título por ser posterior a la posesión del demandado), la Cámara estableció que la sola anterioridad cronológica de una ocupación material no basta: > "La sola anterioridad cronológica de una ocupación material no basta para tornar operativo el supuesto previsto en el art. 2256 inc. b del CCyC, pues la norma presupone una posesión jurídicamente relevante y oponible al adquirente. [...] Para que la posesión invocada por el demandado resulte oponible al adquirente y desvirtúe su buena fe, aquélla debe reunir caracteres que en la especie están ausentes." El tribunal enfatizó que la posesión debe ser ostensible, unívoca y referida a una unidad individualizada mediante signos externos inequívocos (delimitación material, numeración estable, uso exclusivo, reconocimiento documental): > "A los fines de enervar la buena fe del adquirente, la posesión invocada debe presentarse en términos ostensibles, unívocos y referidos a una unidad individualizada, mediante signos externos inequívocos -tales como delimitación material, numeración estable, uso exclusivo y reconocimiento documental de asignación
- que permitan a un tercero diligente advertir sin ambigüedad la existencia de una ocupación ajena con pretensión de derecho." En el caso, la Escritura N° 120 describía la unidad como "apta para personas con movilidad reducida (PCMR)" junto con otras unidades funcionales, sin individualizar ni reconocer ocupación alguna del demandado. Esta descripción técnica impidió atribuir a la actora conocimiento efectivo o potencial de una posesión ajena jurídicamente relevante, configurándose así tercero adquirente de buena fe con derecho inscripto. Adicionalmente, la Cámara constató que el demandado no probó tener título alguno que justifique la ocupación. Del acta de toma de posesión de 9 de septiembre de 2016 surgía que su cedente Jorge Bieniaszewski fue asignado con la cochera "I-81", identificación reiterada en los posteriores contratos de cesión de derechos (24 de octubre de 2017 y 2 de junio de 2011). La cochera en disputa fue identificada originalmente como "I-85" y conforme a los planos definitivos y pericia técnica de agrimensura del 7 de agosto de 2024 corresponde al Polígono I-50 y Unidad Complementaria AY. Por tanto, solo cabía acreditar un eventual derecho sobre la cochera I-81, tornando injustificada la ocupación del demandado. Respecto de la doctrina de los actos propios, la Cámara rechazó el planteo del demandado, concluyendo que la actora mantuvo una línea de actuación coherente y sostenida en la defensa de su derecho real. El primer acto de oposición documentado remontaba al 17 de mayo de 2021, con anterioridad a la escritura del 1 de junio de 2021, cuando la Administración Iriarte SRL, siguiendo instrucciones de la Escribanía, comunicó al demandado que la cochera correspondía a la Sra. Zelikson, intimándolo a su liberación. El propio demandado respondió mediante cartas documento del 28 de mayo de 2021 exteriorizando oposición a la titularización del bien en cabeza de la actora. Además, la actora poseía un instrumento privado de permuta de 22 de junio de 2012 mediante el cual adquirió derechos sobre la unidad I-85 en sustitución de otra previamente asignada, configurando conducta anterior, deliberada y plenamente eficaz. Finalmente, respecto de la alegada falsedad ideológica de la escritura, la Cámara sostuvo que aunque la manifestación de posesión inserta en la escritura pública pudiera no corresponderse con la realidad fáctica, ello no afectaba la validez del instrumento ni configuraba falsedad ideológica en sentido técnico: > "La eventual inexactitud de una manifestación unilateral efectuada por la adquirente respecto de la posesión del inmueble podrá, en su caso, incidir sobre la eficacia probatoria de esa declaración, pero no altera la autenticidad del instrumento público ni compromete la validez del acto jurídico instrumentado. [...] Desde esta perspectiva, aun cuando pueda concluirse que la manifestación relativa a la posesión inserta en la escritura no se corresponda con la realidad fáctica acreditada en autos, ello no afecta la validez del instrumento ni configura, por sí, un supuesto de falsedad ideológica en sentido técnico que provoque la anulación del acto." ---