GRECO JOSE ALBERTO Y OTRO/A C/ COBAS JORGE EDUARDO S/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES

Quién demanda: Greco José Alberto y Greco Patricia Margarita

¿A quién se demanda?

Jorge Eduardo Cobas, en su carácter de locatario y fiador Objeto de la demanda: Cobro ejecutivo de alquileres adeudados desde marzo de 2024 a septiembre de 2024 por $ 1.190.240; reintegro de gastos de servicios e impuestos (AySA y Municipal) por $ 4.527.266,89; intereses punitorios pactados del 5% mensual por $ 799.258; y multa por falta de entrega del inmueble desde el 30 de septiembre de 2024 hasta el 6 de junio de 2025 por $ 65.057.350,50. Pretensión total: $ 71.574.115,39. Decisión del Tribunal: Se mandó llevar adelante la ejecución condenando al ejecutado al pago de:
- Capital de alquileres adeudados: $ 1.190.240
- Gastos adeudados: $ 4.527.266,89
- Multa por mora en la restitución: $ 6.505.735,05
- Más intereses conforme los parámetros establecidos
- Costas al accionado vencido Fundamentos principales: "Es principio rector, que los intereses compensatorios y punitorios son equiparados a una verdadera cláusula penal, previstos para el caso de incumplimiento de las obligaciones del deudor, y reclamables sin necesidad de probar perjuicio, y de los que no puede eximirse aquel mediante la demostración de no haberse sufrido. No obstante ello, cabe la posibilidad de reducción judicial cuando los mismos exceden, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación (arts. 771 del Código Civil y Comercial de la Nación)." El Tribunal consideró que "se han convenido intereses de una magnitud desproporcionada. Así, en la inteligencia que las bases económicas allí estipuladas atentan contra la buena fe, la moral y la buena costumbre, corresponde morigerarlos en su justo límite". Por tal motivo, redujo los intereses punitorios pactados del 5% mensual a un 3% mensual no acumulativo desde cada vencimiento. Respecto de la cláusula penal por mora en la restitución del inmueble, el Tribunal expresó: "considerando excesiva la aplicación de ambas multas tal como fuera acordada por las partes, a la luz del perjuicio efectivamente causado y las condiciones particulares del caso; dada la facultad morigeratoria concedida por el Art. 794 del Código Civil, dispongo reducir la multa por la Mora en la restitución del inmueble acordada en la cláusula decimoséptima apartado II) a un 10% de la originariamente pactada". El Tribunal fundamentó esta reducción considerando que "el Juez cuenta con la facultad de poder morigerar aquellas cláusulas que considere desproporcionadas o abusivas" y que "el monto sea proporcional a la gravedad de la falta que sanciona, ello a los fines de no configurar un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor". Para los gastos de servicios e impuestos, se aplicarán "intereses a la tasa que cobra el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus operaciones ordinarias de descuento a treinta días (TASA ACTIVA), vigente en los distintos períodos de aplicación, desde la fecha de la mora acaecida con la diligencia de intimación de pago el 14/04/2026 hasta su efectivo pago (art. 767 última parte del C.C y Com. de la Nación)".