SALAS, JORGE RAUL C/ PABLO MULLER Y CIA. S.C.A. Y OTRO/A S/ ESCRITURACIÓN

Quién demanda: Jorge Raul Salas, posteriormente subrogado en sus derechos por Diego Martín Morales y Martín Marzullo (en carácter de cesionarios admitidos por resolución de 21 de junio de 2023).

¿A quién se demanda?

Pablo Muller y Cia. Sociedad en Comandita por Acciones (en su condición de titular registral del bien) y Adolfo Néstor Muller (en su condición de socio y/o apoderado y/o liquidador de esa sociedad). Posteriormente, se notifica al heredero Santiago Adolfo Muller.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

La escrituración de un inmueble ubicado en el paraje denominado "Villa Serrana La Gruta" de la localidad de Tornquist. El actor funda su reclamo en ser cesionario del boleto de compraventa celebrado el 26 de julio de 1971 entre Jorge Salas y María Esther Rodriguez (como adquirentes) y PROMOTUR SRL (como vendedora). El precio original fue de Pesos 4.800, pagadero en cuotas. El boleto de compraventa establecía que la escritura traslativa de dominio se otorgaría una vez abonado el veinticinco por ciento del precio. El actor adquirió los derechos del boleto el 12 de marzo de 1988 por la suma de Australes 800. Sostiene haber abonado la totalidad del precio y encontrarse en posesión pacífica e ininterrumpida del inmueble desde 1971.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó la demanda en su totalidad, condenando a los cesionarios (actores) al pago de costas. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal fundamentó el rechazo en los siguientes aspectos: 1. Inoponibilidad del contrato a terceros y falta de legitimación pasiva: "...el efecto vinculante de los contratos es sólo respecto de las partes y no hace surgir obligaciones a cargo de terceros; para el supuesto de recaer sobre bienes ajenos -como en el caso de marras-, quien se compromete a su transmisión es el que se encuentra compelido a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice, o bien reparar los daños causados (arts. 510, 511 del CPCC, y 1137, 1161, 1177, 1185, 1187, 1195 y cctes. del Código Civil)". 2. Falta de suscripción o ratificación del contrato: "...toda vez que la demandada en las presentes actuaciones -titular dominical
- no reviste la calidad de parte en la operación -pues no suscribió ni ratificó los términos de la compraventa instrumentada en el boleto acompañado
- y que no ha sido acreditado que la sociedad contratante (Promotur S.A) lo hiciera en ejercicio de la representación de aquélla, la encartada no puede ser compelida al cumplimiento de obligaciones que no contrajo". 3. Ausencia de ratificación del dominus: Si bien reconoce la doctrina que sostiene que "El hecho de haber prometido como propio un bien total o parcialmente ajeno, no libera al vendedor de toda obligación, pues debe entenderse que, al procederse así, se compromete a conseguir la ratificación del dominus, conforme el principio de que los contratos deben interpretarse y cumplirse de buena fe", el Tribunal destaca que "No es posible dirigir la demanda contra el dueño por ser el boleto inoponible para éste". 4. Demandado que debería haberlo sido: "...quien se obligara oportunamente a la escrituración del bien -PROMOTUR SRL
- y a llevar adelante las gestiones para posibilitar el cumplimiento de las obligaciones asumidas o bien responder por los daños y perjuicios ocasionados por su accionar omisivo no ha sido demandada en estas actuaciones". 5. Conclusión: "Por dichos fundamentos, entiendo que no habiendo la actora aportado elementos que acrediten la intervención de la titular registral 'Müller Pablo y Cia. en Comandita por Acciones' y/o de quien se sindica como socio y/o apoderado y/o liquidador de aquella, Adolfo Néstor Muller, en la operación de venta en base a la que se reclama la escrituración del bien denunciado, la acción articulada no puede prosperar". ---