LEMOS RICARDO EDUARDO Y OTRO/A C/ ROSALES OLGA OFELIA S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Ricardo Eduardo Lemos y Celestina Alburquerque, en carácter de vendedores y apoderados de una propiedad inmueble.

¿A quién se demanda?

Olga Ofelia Rosales, compradora del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Resolución del contrato de compraventa de un lote terreno ubicado en calle General Ocampo entre Pedro Goyena y Oran, localidad de Pontevedra, partido de Merlo (parcelas 13 y 14, partidas inmobiliarias 103.706 y 17.024, con superficie aproximada de 4.035 m²)
- Daños y perjuicios por incumplimiento contractual
- Cobro de la suma de $1.035.000
- Pago del saldo de $20.000 adeudado
- Daño moral por $365.000
- Gastos por $200.000 Antecedentes del contrato: El boleto de compraventa fue suscripto el 10 de enero de 2014 entre las partes. El precio total pactado fue de $150.000, del cual: $30.000 se abonaron como seña, $100.000 al momento de la firma del boleto, y $20.000 quedaban pendientes para abonarse al momento de la escritura traslativa de dominio. La escritura debía realizarse dentro de 150 días corridos. Se dejó constancia de que se encontraban tramitando los planos de subdivisión de la parcela 12, cuya tramitación corría a cargo de los vendedores y costo a cargo de los compradores. La demandada fue declarada en rebeldía el 3 de octubre de 2023 (notificada el 21 de diciembre de 2023), tras no contestar la demanda a pesar de ser fehacientemente notificada. El codemandado José Armando Vera falleció más de dos años antes de la notificación, por lo que la actora desistió de la acción en su contra.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda: 1. Se declaró la resolución del contrato de compraventa del inmueble por incumplimiento de la demandada. 2. Los $130.000 abonados quedan en poder de los actores en concepto de indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual. 3. Se rechazó el reclamo de $20.000 del saldo adeudado por considerarse contradictorio demandar simultáneamente la resolución del contrato y el cobro del precio. 4. Se desestimó el daño moral por falta de prueba acerca del perjuicio extrapatrimonial sufrido. 5. Se desestimó el reclamo por gastos de $200.000 por no haberse probado debidamente. 6. Se impusieron las costas a la demandada vencida. Fundamentos principales: El Tribunal fundamentó su decisión en los siguientes argumentos centrales: Aplicación normativa: "En el presente proceso se debaten hechos cumplidos, no en curso, por lo cual desde las ópticas de su constitución, determinación del contenido y efectos de la relación jurídica ventilada en este pleito (art. 7 del referido código civil y comercial, ley 26.994), rige en consecuencia el código civil velezano vigente hasta el día 31 de julio de 2015 inclusive (ley 340). Es que la relación jurídica aquí debatida quedó agotada con anterioridad a la vigencia del nuevo cuerpo legislativo, es decir con la legislación vigente hasta el día 31 de julio de 2015 inclusive." Efectos de la rebeldía: "La declaración de contumacia constituye una verdadera sentencia interlocutoria (art. 161, C. Procesal), declarativa de certeza negativa, cuyos efectos se producen en todos los actos procesales siguientes. La rebeldía del demandado debe tenerse como equivalente al silencio o negativa a contestar, es decir que debe admitirse la verdad de los hechos lícitos expuestos en la demanda y la autenticidad de la documentación acompañada." Incumplimiento contractual: "En materia contractual, el silencio opuesto al deber de brindar las explicaciones del caso, emanado del proveído que confirió traslado de la demanda y de los instrumentos con ella agregados, juega a favor del progreso de la pretensión contenida en el escrito de inicio (art. 919 del código civil). A mayor abundamiento, cabe mencionar que juega también en favor del progreso de la petición de la parte actora el sin duda reconocido (por imperio de la rebeldía firme decretada en autos) intercambio de variadas cartas documentos en el que los accionantes intimaron a la demandada para que se presente ante el escribano designado por los actores a fin de obtener la escritura traslativa de dominio. En consecuencia, planteadas así las cosas, tengo por acreditado en debida forma que la demandada no ha cumplido con lo pactado la clausula tercera, en cuanto al pago del saldo del precio, por lo que deberá responder por los daños y perjuicios eventualmente causados derivados del incumplimiento contractual." Pérdida del dinero como indemnización: "Consecuentemente, como efecto propio de la resolución contractual y del pacto comisorio previsto en los términos de los arts. 1198, 1203 y 1204 y cctes. del Código Civil, corresponde establecer la pérdida del dinero entregado por la demandada, el cual a partir de la firmeza del presente, quedará definitivamente en poder de la parte actora a título de resarcimiento por daños y perjuicios." Rechazo de la doble pretensión: "Sin embargo, sabido es que no resulta viable por resultar jurídicamente contradictorio, demandar la resolución del contrato y, al mismo tiempo, exigir el cobro del saldo de precio, en tanto ello no implica otra cosa que no sea, reclamar el cumplimiento. Y claramente, estas resultan ser opciones excluyentes, ya que al resolverse el contrato, éste queda sin efecto. Acceder a lo pretendido además, estaría generando en favor de la accionante un enriquecimiento sin causa." Daño moral: "En materia contractual, este resarcimiento (daño moral) debe ser interpretado con criterio restrictivo, quedando a cargo de quien invoca la acreditación precisa del perjuicio que se alega haber sufrido; para su procedencia requiere la clara demostración del agravio extrapatrimonial sufrido como consecuencia del incumplimiento contractual, de la lesión a los sentimientos, de afecciones a la tranquilidad anímica, las que no deben confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los negocios; no bastan generalizaciones o vaguedades para su acreditación."