WEHREN DILGE HERNAN GUILLERMO C/ TREZZA JULIO ANTONIO Y OTRO/A S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA

Quién demanda: Hernán Guillermo Wehren Dilge, DNI Nº 38.863.395, domiciliado en Italia Nº 157, Lobería.

¿A quién se demanda?

Julio Antonio Trezza y Pedro Raúl Rey, titulares registrales del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Prescripción adquisitiva larga (vicenal) del dominio de un lote de terreno de 400 metros cuadrados ubicado en calle 38, entre calles 125 y 127 de Necochea (Lote 31 de Manzana 7, Fracción A, Partida inmobiliaria 076-22613, Folio 1488 año 1952).

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, declarando que la adquisición del dominio se produjo con fecha 6 de septiembre de 2014, ordenando la inscripción registral correspondiente y estableciendo las costas en el orden causado. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal sostuvo que en los juicios de prescripción adquisitiva rige una exigencia especial: "En el juicio de usucapión, no rige en plenitud la normativa de los arts. 354, inc. 1, y 60 del Código Procesal, por cuanto tratándose de una adquisición de dominio originaria (doct. arts. 2524, inc. 7º, y 4015 Cód. Civ.), es en todos los casos necesario comprobar fehacientemente que se dan los elementos que la configuran". Esta exigencia existe "a fin de evitar que mediante el allanamiento, la incontestación de la demanda o la rebeldía de los titulares de dominio demandados, se encubra una transmisión de dominio derivada, y se borren con tal artilugio los vicios o cargas que pudieran afectarla". Respecto de la prescripción larga o vicenal, el Tribunal definió el instituto como "la adquisición del dominio por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley", aclarando que "quien posee un inmueble con ánimo de dueño y detentando una posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida por veinte años, adquiere su dominio sin interesar que no tenga título, ni buena fe". El Tribunal enfatizó los fundamentos del instituto: "el fundamento esencial de la usucapión es la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo. Quien durante largos años ha cultivado un inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser protegido por la ley, afianzado en su derecho, estimulado en su trabajo". La evaluación probatoria se realizó conforme a las reglas de sana crítica, considerando que "la prueba debe ser evaluada en su totalidad, tratando de vincular armónicamente los distintos elementos de acreditación cumplidos en la causa, de acuerdo con las reglas del art. 384 del C.P.C.C." El Tribunal señaló que "el material probatorio debe ser analizado en su conjunto, desde que, probanzas que aisladamente consideradas pueden ser objeto de reparos, débiles o imprecisas, en muchos casos se complementan entre sí, de tal manera que unidas llevan al ánimo del juez la convicción suficiente para tener por acreditado el hecho". Respecto de la prueba testimonial, el Tribunal aclaró que "la primera parte del inciso c) del artículo 24 de la ley 14.159, solo veda el sustento decisorio en la sola y exclusiva prueba testimonial, pero de ninguna manera prohíbe este medio probatorio cuando de prescripción adquisitiva de inmuebles se trate, puesto que conocida es la pertinencia e importancia de dicha prueba al momento de acreditar la posesión de un inmueble que se pretende usucapir". Destacó que "la prueba más importante en la acción de prescripción adquisitiva de dominio es la testimonial, la cual debe ser concluyente, no dejar dudas en el ánimo del juzgador sobre los hechos relatados". El Tribunal valoró especialmente los testimonios rendidos en la audiencia del 25/09/2025, sosteniendo que los testigos "fueron claros respecto de los actos posesorios llevados a cabo por el Sr. Rodolfo Maidana. Todos fueron contestes al referir que el cedente Rodolfo Maidana tenía cercado el predio donde criaba animales y los cultivaba para alimentar a los caballos que allí tenía y que alquilaba en la Avenida 10 en el parque y refirieron la antigüedad de esa posesión". Consideró que "esos testimonios, evaluados a la luz de la sana crítica, resultan precisos respecto de la naturaleza y la época de los actos posesorios que se dicen realizados, y dan cuenta de un conocimiento que pasó por su propia experiencia". En cuanto a los actos posesorios probados, el Tribunal destacó que "el cerramiento" de las tierras "por sí resulta demostrativo de la intención de los sucesivos poseedores de comportarse como dueños", señalando que "tratándose de tierras rurales, o de propiedades urbanas o suburbanas que no tengan viviendas en ellas, también pueden ser poseídas, dándoles un uso diferente del de morada, o incluso si no se les da uso alguno, siempre que se excluya a otros de su posesión. Y, justamente, esto se exterioriza, normalmente, a través de su cerramiento". El Tribunal concluyó que "acreditados los actos posesorios desde el año 1994 sobre el terreno -corte de leña, alambrado, ganado
- sumados a la presunción que emana del acta ut supra referida y en concordancia con las testimoniales practicadas, permiten tener por acreditada la posesión exclusiva, pública y pacífica del terreno descripto, mantenida con 'animus rem sibi habendi' por el Sr. Maidana en primer término y por el actor, al menos, desde el día 6 de septiembre de 1994, ejerciéndose por un lapso superior a los veinte años exigidos, consolidándose el día 6 de septiembre de 2014". Respecto del cómputo de la posesión, el Tribunal explicó que "de las probanzas colectadas se desprende que el actor posee el inmueble, a través de su antecesor en la posesión, desde al menos el día 6 de septiembre de 1994 (escritura N° 145), por lo que considero que corresponde adoptar dicha fecha como de inicio de la posesión, determinando en consecuencia, que la adquisición del derecho real de dominio respecto del inmueble objeto de litis se produce con fecha 6 de septiembre del año 2014", conforme a lo establecido por el artículo 1.905 del Código Civil y Comercial que "no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión". En materia de costas, el Tribunal aplicó la doctrina que sostiene que "el poseedor 'animus domini' que cumplió el plazo legal y quiere regularizar registralmente su título, debe iniciar el proceso de usucapión y producir la prueba que la ley reclama (art. 24 Ley 14.159) independientemente de que el juicio se torne contradictorio o haya allanamiento por parte del demandado. No es entonces la actitud que tome el titular del inmueble lo que obliga a litigar, sino una necesidad legal inherente a ese modo de adquisición del dominio", por lo que las costas se impusieron en el orden causado.