SALAS MARIO OSCAR C/ ARAYA MARIELA ALEJANDRA Y OTROS S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Mario Oscar Salas, alegando ser propietario de los inmuebles por cesión de derechos. A quién se demanda (Demandado): Mariela Alejandra Araya y ocupantes del inmueble sito en calle Alberdi Nº 307 y Moreno Nº 226, Barrio San Martín, General Rodríguez, Provincia de Buenos Aires. Qué se reclama (Objeto de la demanda): Desalojo de los inmuebles por vencimiento de un comodato verbal gratuito que habría otorgado al demandado en enero de 2014 respecto de una habitación. El actor alegaba ser propietario por cesión de derechos realizada el 28 de noviembre de 2000 (junto con su difunta esposa) en relación a uno de los lotes, y haber tomado posesión en 1996 del otro. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal rechazó la demanda de desalojo al hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada. Se impusieron las costas procesales al actor en su condición de vencido, difiriéndose la regulación de honorarios. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal concluyó que, si bien la acción de desalojo puede ser promovida por quien no es titular dominial del inmueble, es necesario acreditar la existencia de un derecho personal para exigir la restitución de la cosa. En palabras de la sentencia: "Si bien es cierto que esta acción puede ser promovida por quien no resulta ser titular dominial del inmueble, es necesario para estar activamente legitimado, acreditar que se tiene un derecho personal para exigir que la cosa le sea entregada o restituida." El derecho personal alegado por el actor se fundaba en un contrato de comodato informal no escrito, que fue negado por la demandada. En este contexto, el actor tenía la obligación de aportar elementos de prueba suficientes para demostrar su existencia. Respecto a la prueba producida, el Tribunal expresó: "Los testigos no fundamentan sus dichos: expresan un intereses a favor del actor en lo que respecta al resultado del juicio, no reconocen a Salas como propietario o poseen un vínculo contractual con el actor. Y el 'prestamo' que dicen, lo saben por propios dichos del actor o suposiciones. Entonces, desde que no ha quedado probado el comodato precario que el actor alega, no cabe acción de desalojo contra la demanda." El Tribunal analizó específicamente que los testigos de la actora eran testigos de referencia, cuya eficacia probatoria es sumamente restringida. El análisis de sus declaraciones permitió concluir que ninguno de ellos tuvo conocimiento directo de los hechos alegados, sino que se basaban en dichos de terceros o suposiciones. La sentencia estableció con claridad la distinción entre derechos personales y derechos reales: el desalojo procede cuando existe una obligación contractual que genera un derecho personal de exigir la restitución. La ausencia de prueba del comodato hacía que no existiera tal derecho personal, por lo que correspondía rechazar la acción. El Tribunal sostuvo: "Todo esto me lleva a la conclusión que no existe ningún derecho personal basado en ninguna obligación contractual por la cual la demandada tenga la obligación de restituir el bien a favor de la actora. Y ello, sin entrar en discusión en esta causa, si existe o no un derecho real que haga viable la entrega o devolución de la cosa que podrá o no encarar a través de las acciones posesorias correspondientes."