LUCHETTI MARCELO NAZARENO C/ GROH MARIA VICTORIA S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Marcelo Nazareno Luchetti, vendedor de inmueble.

¿A quién se demanda?

María Victoria Groh, compradora.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento del contrato de compraventa de fecha 16 de junio de 2022, específicamente el pago de USD 12.000 (saldo de 48 cuotas mensuales de USD 250) que vencía entre julio de 2023 y julio de 2027. De manera subsidiaria, solicitó la resolución contractual con compensación de daños y perjuicios.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda condenando a la demandada a abonar USD 12.000 en concepto de capital de las cuotas adeudadas (cuotas 13 a 60 inclusive), más intereses desde la mora hasta el efectivo pago. Fundamentos principales: "Con fecha 16 de junio de 2022 celebré contrato de compra-venta de inmueble con la demandada Sra. María Victoria Groh, en virtud del cual el suscripto vendí el 59,46% de un inmueble ubicado en la calle Querandíes 5878 de Virrey del Pino, partido de La Matanza, Pcia. de Buenos Aires... De acuerdo al referido contrato, las principales cláusulas de la venta son: 1.-Precio: El precio total convenido por la venta ascendió a la suma de DOLARES TREINTA Y CINCO MIL (U$S 35.000), pagaderos de la siguiente manera: DOLARES VEINTE MIL (U$S 20.000) en ese mismo acto, y el saldo de DOLARES QUINCE MIL (U$S 15.000) lo abonaría la compradora a la vendedora en SESENTA (60) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de DOLARES DOSCIENOS CINCUENTA (U$S 250) cada una." Respecto de la mora y el incumplimiento: "En tal sentido, atendiendo a cuanto surge de la mencionada clausula, lo manifestado liminarmente y los 12 recibos consecutivos, numerados y de fechas: 10 de julio de 2022, 10 de agosto de 2022, 10 de septiembre de 2022, 10 de octubre de 2022, 10 de noviembre de 2022, 10 diciembre de 2023, 10 de enero de 2023, 10 de febrero de 2023, marzo de 2023, abril de 2023, mayo y junio 2023; juzgo que la parte demandada no ha dado debido cumplimiento con la obligación asumida en cuanto a su compromiso, a partir del día 11 julio del 2023, quedando un saldo a pagar de 48 cuotas de dólares doscientos cincuenta -U$S 250-, lo que asciende a un total de dólares doce mil -u$s12.000-." Respecto de la morigeración de intereses: "Así pues, ante la orfandad probatoria apuntada de la parte compradora, no cabe más que tener por demostrado el incumplimiento denunciado en el pago de las cuotas estipuladas a partir de la fecha denunciada: 11 de julio de 2023... Sin perjuicio de ello, para resolver cuestiones como las que particularmente acontecen en casos como el de autos, entra en juego lo dispuesto por el artículo 961 del CCyCN, el cual establece que 'Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor.', lo que entiendo como norte a la hora de resolver situaciones que devienen notoriamente injustas como la presente." Sobre la cláusula penal de 2% diario: "En base a las premisas indicadas precedentemente, y en uso de las facultades morigeradoras del Suscripto, considerando excesiva la cláusula convenida en relación a los intereses diarios pactados, por las partes en la cláusula cuarta del boleto de compraventa; máxime aún se advierte que, teniendo en consideración que la mora operó en forma automática vencido el plazo estipulado y, el tiempo transcurrido, dicha suma a la fecha superaría por más de varias veces el propio valor total de la propiedad inmueble en cuestión, por lo corresponde la reducción de la misma." Respecto de las obligaciones recíprocas y la subdivisión: "Ahora bien, tratándose de un contrato con prestaciones recíprocas, es claro que la vendedora no le puede achacar incumplimiento y mora a la compradora y pretender por tal motivo la caducidad de todos los plazos, y que esto única y solamente impacte en la primera... Pues, si los plazos caducan respecto el vencimiento de las cuotas adeudas, también será a las demás obligaciones reciprocas pactadas como previas y necesarias para arribas a la escrituración -fin último del contrato en cuestión-." "En tal sentido, 'Ha dicho esta Sala que en principio la obligación de escriturar pesa sobre ambas partes dado el carácter sinalagmático del contrato. Por ello para llegar al acto escriturario, deben cumplirse una serie de obligaciones recíprocas y combinadas de ambas partes contratantes y el concurso de un tercero (el escribano), por lo cual el mero transcurso del tiempo no produce la mora. Las partes se deben recíproca lealtad en el cumplimiento de la obligación y la responsabilidad por incumplimiento pesará sobre quien ponga obstáculos para la preparación de la escritura y la fijación de fecha'."