QUINTANA AGUILAR LEONEL DOMINGO C/ REYNAGA MARIA ANA S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

Quién demanda: Leonel Domingo Quintana Aguilar, quien se presenta como propietario del inmueble ubicado en calle Valentín Gómez nº 3879, localidad de Gregorio de Laferrere, Partido de La Matanza.

¿A quién se demanda?

María Ana Reynaga, quien ocupaba el inmueble junto a sus hijos.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

La demanda persigue el desalojo del inmueble bajo el argumento de que la demandada es una intrusa sin derecho a ocuparlo. El actor alegó ser propietario y que descubrió la vivienda ocupada sin su consentimiento.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó la demanda de desalojo al hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva (improponibilidad) interpuesta por la demandada, condenando las costas por su orden. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que la acción de desalojo procede únicamente cuando el demandado reviste el carácter de intruso o cuando existe una obligación exigible de restituir el inmueble. Sin embargo, cuando el demandado acredita prima facie su condición de poseedor, la demanda debe ser rechazada, independientemente de que la posesión sea legítima o ilegítima. La Corte Provincial ha sentenciado reiteradamente: "No procede la demanda de desalojo (sin perjuicio de las acciones posesorias o petitorias que restan al propietario) si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca justificando así la seriedad de su pretensión...". El Tribunal aclaró que "el desalojo procede solamente cuando el demandado es obligado a restituir el inmueble en virtud de una obligación nacida en un contrato, como la locación de cosa, del comodato, del otorgamiento de la tenencia precaria, o cuando quien lo detenta resulta un intruso." En el análisis de la prueba testimonial, el Tribunal otorgó plena credibilidad a los testigos ofrecidos por la demandada, quienes fueron contestes en declarar que: (1) la Sra. Reynaga habita el inmueble desde el año 2001 o 2002; (2) ha realizado mejoras sustanciales en el bien (reparación de baño, instalación de gas, construcción de habitaciones, cambios de techos y ventanas); (3) realizó los pagos de dichas mejoras; y (4) ocupa la vivienda como propietaria, no como tenedora precaria. La testigo Gómez Beatriz Emilia declaró: "Ella es la dueña, me consta porque hace muchos años que vive ahí, pago siempre los servicios ella." El albañil Ledesma Luis Daniel reconoció: "Tengo entendido que es la dueña porque toda la vida la vi viviendo ahí." Por el contrario, el Tribunal consideró que la prueba testimonial del demandante adolecía de inconsistencias, contradicciones con su propia documentación y parcialidad manifiesta, en tanto todos los testigos del actor eran parientes o amigos, y sus declaraciones contenían datos que no coincidían con la escritura de compraventa acompañada (año 2013) ni con los hechos probados en autos. El Tribunal señaló un aspecto relevante: "llamativamente, no se encuentra ni advertida ni remotamente explicada en autos por el aquí actor" la discrepancia entre Lindolfo Cuellar (a quien se atribuyó el anterior poseedor) y la documentación registral que muestra a otro propietario anterior. Esta inconsistencia minó la credibilidad del relato del demandante. El fallo enfatizó que "en el acotado marco del desalojo y en las particulares circunstancias del caso, de lo recabado, puedo concluir claramente que dicha parte [demandada] entiendo que acredito cuanto menos prima facie su condición de poseedora." Finalmente, el Tribunal estableció: "la acción de desalojo no corresponde contra el poseedor, ni por su naturaleza o su objeto, ya que la misma no es idónea para obtener la recuperación de un inmueble poseído por otro, cualquiera sea el vicio que pudiere afectar a esa posesión."