KOCH GUSTAVO ALEJANDRO JAVIER Y OTROS C/ BLANCO MAURO FABIÁN S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

Quién demanda: G.A.J.K., C.C.A.K. y S.M.L.K., actuando por derecho propio, en calidad de propietarios y locadores.

¿A quién se demanda?

M.F.B., en su calidad de locatario, y contra cualquier intruso y/u ocupante del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble ubicado en Av. Colón Nº1865 piso 5 depto. 39 de Mar del Plata, identificado con Nomenclatura Catastral Circunscripción I, Sección C; Manzana 183 Parcela 6-A, matrícula 34.670. El fundamento principal es la falta de pago de cánones locativos. Según los actores, mediante contrato de locación celebrado el 30 de agosto de 2021, se fijó un plazo de doce meses con vencimiento el 30 de septiembre de 2022. Posteriormente, la locación continuó en forma verbal con nuevos montos: $27.000 mensuales (octubre 2022
- marzo 2023) y $31.000 (abril 2023
- septiembre 2023). Los pagos se realizaron con normalidad hasta junio de 2023. A partir de julio de 2023, el demandado entró en mora, adeudando al momento de la demanda (16/04/2024) nueve períodos: julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023, enero, febrero y marzo de 2024, además de servicios de obras sanitarias.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda de desalojo. Se ordenó la entrega inmediata del inmueble y se firmó la sentencia con la entrega de la tenencia definitiva del inmueble a los actores, con imposición de costas al demandado vencido. El lanzamiento se consideró abstracto dado que la medida cautelar innovativa fue efectivizada el 22/10/2025, previamente a la sentencia definitiva. Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la legitimación activa, el Tribunal determinó: "La calidad de propietarios ha sido corroborada mediante el acompañamiento al escrito de demanda de la copia de la Escritura nro. 489 de fecha 05/11/2012, pasada ante la Notaria M.L.G., titular del Registro 86 del Distrito Notarial Gral. Pueyrredón (arts. 354 inc. 1, 375, 385 y concds. del CPCC; arts. 289 y 296 del CCyC). De su lado, observo que dicha condición dominial surge del informe respectivo, expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Prov. de Buenos Aires, también incorporado a la causa con el escrito de inicio... Conforme lo antes señalado, resulta indiscutible la legitimación activa de los nombrados, según términos de la demanda y prueba incorporada a la causa." Respecto de la causa que habilita el desalojo: "Analizando a la luz de la previsión contenida en el art. 354 del CPCC la plataforma fáctica invocada por los actores para fundar el derecho a pedir la restitución -falta de pago de más de dos periodos consecutivos de alquileres-, así como la documentación aportada, encuentro configurada la causal de incumplimiento de las obligaciones principales del locatario previstas en el art. 1219 inc. c) del CCyCN. y, en consecuencia, habilitada la vía de desalojo (arts. 7, 1222, 1223 y ccdtes. del CCyCN, art. 354 del CPCC)." Respecto de la defensa de retención alegada por el demandado: "Si bien se atalayó en un alegado derecho de retención para contrarrestar el desahucio, ningún pronunciamiento judicial existe que permita establecer la calidad de acreedor del demandado y no es éste el marco adecuado para su determinación, de lo que se sigue que la defensa de retención resulta inviable." Sobre la intimación previa: "Desde otro ángulo, observo que si bien la carta documento enviada a los fines de cumplimentar la intimación previa prevista en el art. 1222 del CCyCN no contiene constancia de recepción, siendo que tal intimación no constituye un presupuesto para la viabilidad de la acción intentada, con la notificación de demanda se tiene por cumplido tal cometido. En efecto, siguiendo esa interpretación, se dijo que 'La intimación del art. 5 de la ley 23.091, en modo alguno constituye un presupuesto de procedibilidad de la acción de desalojo por falta de pago. La notificación de la demanda es suficiente requerimiento a tal fin, no teniendo otro efecto la falta de aquel previo emplazamiento que la de permitir al inquilino enervar el desahucio mediante el depósito de los arriendos adeudados al contestar la acción'."