DI LORETO PABLO ARIEL Y OTROS C/ MONALDI SOCIEDAD ANONIMA INMOBILIARIA S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA

Quién demanda: Pablo Ariel Di Loreto, Claudia Alejandra Di Loreto, Leonardo Fabián Di Loreto y Celia Teresa Quattrini.

¿A quién se demanda?

Monaldi Sociedad Anónima Inmobiliaria.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Adquisición del dominio por prescripción adquisitiva larga de un inmueble ubicado en calle Mensajerías Nº 205, piso 5º, departamento "C", Unidad Funcional 60, identificado catastralmente como Circunscripción IV, Sección RR, Manzana 55, Parcela 8, Subparcela 05-03, Matrícula Nº 10.765 UF 60, con superficie de 33,45 m². Los actores alegaban posesión desde el 2 de marzo de 1994, argumentando que habían abonado íntegramente el precio del boleto de compraventa celebrado en 1978, sin que se otorgara la escritura traslativa de dominio, y que ejercieron actos posesorios públicos, pacíficos e ininterrumpidos durante más de veinte años, incluyendo uso vacacional, mejoras, pago de impuestos, tasas, expensas y servicios.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó la demanda con costas a cargo de la parte actora. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció inicialmente la cuestión de la ley aplicable, determinando que: "tanto los efectos jurídicos alegados por la parte actora, se habrían producido bajo la vigencia de la legislación anterior al 1° de agosto de 2015, y es entonces que por aplicación del artículo 7 del Nuevo Código Civil y Comercial, resulta aplicable en autos el Código Civil sancionado bajo la ley 340." Respecto de los requisitos de la prescripción adquisitiva, el Tribunal precisó: "la adquisición por prescripción se basa en dos hechos fundamentales, la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño, pero actuando con ánimo de tal; Y la duración de esa posesión por un cierto tiempo, que conforme el art. 4015 del CC, en el caso de los inmuebles, es de 20 años. Ello sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor." Sin embargo, enfatizó el rigor probatorio requerido: "en lo referido a la prueba de la prescripción adquisitiva, debe primar un criterio muy estricto y riguroso debiendo ser el plexo probatorio concluyente y los actos invocados inequívocos, debiendo el usucapiente, acreditar fehacientemente los extremos de la demanda." El Tribunal halló deficiencias cruciales en la prueba: "los comprobantes de pago por servicios de CESOP del año 2024, o de libre expensas (año 2024) sólo acredita que éstos fueron abonados recién a partir del año, como mínimo, 2024." Asimismo, señaló que "la parte demandante no ha demostrado que dichos actos hayan sido realizados con una antigüedad suficiente para que se acceda a su pretensión." Crítico con la insuficiencia probatoria, expresó: "el hecho de que pretenda respaldar su pretensión (en cuanto al plazo), únicamente con la declaración de 1 testigo o de una casi nula documentación, se transforma en un obstáculo infranqueable, siendo claro al respecto el art. 679 del Código Adjetivo, al señalar en su inciso 1ro. que: '(...) se admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basarse exclusivamente en la testifical'." Concluyó rechazando que el boleto de compraventa y las cesiones suplieran la prueba de posesión: "la existencia de una cadena de cesiones de boletos de compraventa no suple la falta de prueba de actos posesorios sobre el inmueble durante el trascurso de tiempo que la ley exige. De tal modo, si lo que se pretendía era hacer valer exclusivamente los derechos derivados del boleto de compraventa y sus cesiones, el proceso de prescripción adquisitiva no constituye la vía adecuada, pues la usucapión no tiene por finalidad suplir la falta de escrituración de una compraventa, sino declarar la adquisición del dominio fundada en una posesión calificada y prolongada en el tiempo, suficientemente demostrada mediante la prueba exigida por la ley."