GARIS ROSA BEATRIZ C/ MUNBLAT ZULEMA BEATRIZ y otro/a S/ESCRITURACION

Quién demanda: Rosa Beatriz Garis, por su propio derecho.

¿A quién se demanda?

Inicialmente contra Zulema Beatriz Munblat y María Susana Ibáñez. Posteriormente, contra Karina Serafini en su carácter de heredera de Zulema Beatriz Munblat (fallecida durante el proceso).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Escrituración del inmueble ubicado en calle 20 Nº 3116, San Clemente del Tuyú, Partido de La Costa, identificado catastralmente como Circunscripción IV, Sección D, Manzana 285, Subparcelas 5 y 7.
- Daños y perjuicios por un monto total de $41.450, distribuidos en: daño moral y/o psicológico ($40.000), daño emergente ($77.500 por ingresos no percibidos por explotación comercial de cocheras), y reintegro de cédula catastral ($1.200). Antecedentes de hecho: Rosa Beatriz Garis celebró un boleto de compraventa con fecha 13 de marzo de 2007 con Zulema Beatriz Munblat, representada por la abogada María Susana Ibáñez. El precio total pactado fue de U$S 18.000. La actora abonó: U$S 2.500 previo a la firma del boleto, U$S 6.500 al momento de su celebración, y doce cuotas de U$S 300 cada una (U$S 3.600 total), completando U$S 12.600. El saldo remanente de U$S 5.400 debía abonarse simultáneamente con la entrega de la escritura traslativa de dominio. La actora posee el inmueble desde el 1 de octubre de 2005. El inmueble se encuentra aún inscripto a nombre de la vendedora y gravado con una hipoteca. Pese a múltiples gestiones extrajudiciales desde 2007, la vendedora no otorgó la escritura. La demandada se trasladó a Estados Unidos en 2001.

¿Qué se resolvió?

Punto 1
- Excepción de legitimación pasiva: El Tribunal hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por María Susana Ibáñez, excluyéndola del proceso. El razonamiento fue que la abogada actuó exclusivamente en representación y mandato de Zulema Beatriz Munblat, no asumiendo obligación personal alguna en el boleto de compraventa. La recepción de pagos en su cuenta bancaria no la convierte en sujeto pasivo de la obligación de escriturar. Punto 2
- Demanda de escrituración: El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda, condenando a Karina Serafini (heredera de Zulema Beatriz Munblat, fallecida durante el proceso) a otorgar la correspondiente escritura traslativa de dominio dentro del plazo de 60 días de quedar firme la sentencia, debiendo previamente realizar todas las gestiones necesarias para obtener el levantamiento de la hipoteca, conforme lo pactado en el boleto de compraventa de fecha 13 de marzo de 2007. Punto 3
- Obligación de la actora: Dispuso que la actora deberá abonar el saldo de precio pendiente de U$S 5.400 en oportunidad de instrumentarse la transferencia dominial, mediante depósito en cuenta judicial. Punto 4
- Daños y perjuicios: Rechazó todos los rubros reclamados en concepto de daños y perjuicios. Punto 5
- Costas: Impuso las costas del proceso a la parte demandada vencida. --- FUNDAMENTOS PRINCIPALES DE LA DECISIÓN Sobre la legitimación pasiva de María Susana Ibáñez: "En tal sentido, cabe destacar que nos encontramos ante un juicio de escrituración, siendo principio recibido que la legitimación pasiva en este tipo de acciones corresponde a quien se obligó en el boleto de compraventa a otorgar la escritura traslativa de dominio. En palabras de la doctrina, la acción 'debe dirigirse contra quien o quienes se hayan obligado en el boleto de compraventa a otorgar la escritura pública'." "Del examen del boleto de compraventa acompañado a autos, como de la documental aportada, surge que la Dra. María Susana Ibáñez intervino exclusivamente en representación de la Sra. Zulema Beatriz Mumblat, circunstancia expresamente consignada en el instrumento, donde se dejó constancia de que actuaba en virtud de poder especial otorgado por la titular dominial del inmueble." "No modifica dicha conclusión la circunstancia de que las cuotas pactadas debieran depositarse en una cuenta bancaria cuya titularidad correspondía a la Dra. Ibáñez, toda vez que del propio contrato surge que ésta actuaba en nombre y representación de la vendedora, sin asumir obligación personal alguna derivada del negocio jurídico celebrado." Sobre el incumplimiento de la obligación de escrituración: "Establecida la validez y vigencia del boleto de compraventa suscripto por las partes, corresponde analizar las estipulaciones contractuales que rigen la etapa de escrituración, particularmente las contenidas en la cláusula décima primera bis, por resultar determinantes para resolver las cuestiones sometidas a decisión en autos. En dicha cláusula se establece de manera expresa que la responsabilidad de impulsar y concretar los trámites necesarios para posibilitar la escrituración recaía sobre la parte vendedora, quien asumió la obligación de gestionar el levantamiento de la hipoteca que gravaba el inmueble y de entregar a la compradora el correspondiente oficio judicial para su anotación por tracto abreviado ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires." "Ahora bien, de las constancias de autos no surge acreditado que la demandada hubiera cumplido con las obligaciones asumidas en la cláusula referida. En efecto, no se encuentra acreditada la obtención del levantamiento de la hipoteca, la entrega del oficio judicial comprometido ni la notificación fehaciente prevista contractualmente." "Por el contrario, la propia demandada reconoce en su escrito de responde que no impulsó las actuaciones necesarias para obtener el levantamiento registral de la hipoteca que gravaba el inmueble, por considerar que resultaba más conveniente aguardar la caducidad legal del gravamen antes que promover las acciones pertinentes para su cancelación. Tal circunstancia, lejos de acreditar el cumplimiento de las obligaciones asumidas, evidencia que no se llevaron adelante las gestiones expresamente previstas en el boleto de compraventa para posibilitar la escrituración en los términos convenidos por las partes." "En este sentido, la eventual conveniencia económica o procesal de esperar la caducidad registral de la hipoteca no resulta suficiente para modificar unilateralmente el régimen obligacional libremente pactado por las partes ni para relevar a la vendedora de las cargas que expresamente asumió en el boleto de compraventa. Máxime cuando fue ella quien se obligó a gestionar el levantamiento de la hipoteca y a poner a disposición de la compradora la documentación necesaria para la transferencia dominial." "En consecuencia, corresponde concluir que la falta de escrituración no resulta imputable a la actora, encontrándose acreditado el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la parte vendedora respecto de las gestiones necesarias para posibilitar la transmisión dominial comprometida." Sobre el daño moral y/o psicológico: "En cuanto al rubro denominado por la actora como 'daño moral y/o psicológico', corresponde señalar que la pericia psicológica producida en autos da cuenta de la existencia de manifestaciones de ansiedad, frustración, irritabilidad y malestar emocional. Sin embargo, del propio informe pericial surge que tales manifestaciones no aparecen vinculadas de manera exclusiva ni directa al incumplimiento contractual debatido en autos." "En efecto, la experta señala expresamente la presencia de diversos acontecimientos significativos en la historia vital de la actora, entre ellos el fallecimiento de su