DI SARIO MARIA JOSE ELEONORA Y OTRO/A C/ SYDOW ARTURO S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA

Quién demanda: María José Eleonora Di Sario y Claudio Emilio Corvi, representados por el Dr. Adrián Javier Gaveglio.

¿A quién se demanda?

Arturo Sydow (posteriormente fallecido, siendo citados sus sucesores por edictos, representados por la Defensoría Oficial).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Declaración de prescripción adquisitiva de dominio (usucapión) sobre dos inmuebles ubicados en Paso del Rey, Partido de Moreno, Provincia de Buenos Aires (Lote 39 y Lote 40, Manzana E, Parcelas 1 y 2 respectivamente, inscriptos en el Folio 1476 del año 1965). Los actores alegaron posesión con "animus domini" desde el 24 de julio de 1991, de manera pública, pacífica, continua e ininterrumpida, realizando diversos actos materiales de propiedad y pagando impuestos durante más de treinta y tres años.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda y declaró operada la prescripción adquisitiva de dominio a favor de los actores. Se fijó como fecha de adquisición del derecho real el 11 de marzo de 2018 (veintiún años después de iniciada la posesión en 1991, conforme al plazo veinteñal exigido). Se ordenó la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad Inmueble y la cancelación de las inscripciones anteriores. Se distribuyeron las costas en el orden causado. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal analizó extensamente los requisitos de la prescripción adquisitiva conforme al Código Civil (no al Código Civil y Comercial, por tratarse de una posesión iniciada en 1991). Sostuvo: "En materia de prescripción de dominio ha de requerirse la posesión de la cosa durante el plazo de veinte años, revestida de los caracteres de título de dueño, continuidad, ininterrupción, y que sea pública y pacífica (cfm. Salvat, 'Derechos Reales', T II, Cuarta Edición, arts. 4015 y 4016 del Código Civil)." Respecto del requisito de publicidad: "su exteriorización unívoca es imprescindible para que el verdadero propietario de la cosa pueda darse cuenta que un tercero está ejerciendo sobre ella actos de propiedad, a fin de poder repelerlos en su caso (CNCiv., Sala A, 3/6/80, LL, Online)." El Tribunal enfatizó que la prescripción constituye "un modo excepcional para la adquisición del dominio, por lo que la prueba debe ser apreciada con criterio restrictivo." Rechazó que la prueba se funde exclusivamente en testimonio, requiriendo "otros elementos de prueba corroborantes." En cuanto a la prueba producida, el Tribunal valoró como elementos decisivos: 1) Pago de impuestos: "El pago de impuestos es legalmente ponderado como un importante elemento de prueba (art. 24 inc. c, ley 14.159, texto según dec. ley 5756/58)." Se acreditó el pago del impuesto inmobiliario desde 1998 hasta 2024 por ambas parcelas, "demostrativos de la asunción por parte de los actores de las responsabilidades tributarias correspondientes a todo propietario." 2) Testimonios concordantes: El Tribunal registró que los testimonios "carecen de mendacidad o complacencia." Los testigos (vecinos desde varios años atrás, uno desde la infancia) afirmaron que los actores "siempre lo mantuvieron, lo alambraron, hicieron el paredón" y que "los vecinos reconocen a los actores como los dueños de los lotes del caso." 3) Inspección ocular: "Pondero asimismo el reconocimiento judicial practicado el día 26 de noviembre de 2025 y las constancias allí asentadas, así como los cinco videos adjuntos a dicho trámite, los cuales resultan concordantes con el relato de los testigos. En el acto se constató que los dos lotes forman la ochava de la intersección de las calles Ombú y Padre Varvello de Paso del Rey, que poseen cerco vivo perimetral -cañas
- y de material, en buen estado de conservación y mantenimiento, que se encuentran mantenidos en su interior con variedad de arboledas, y que son linderos a la casa familiar de los actores." Respecto de los actos posesorios materiales, el Tribunal consideró la construcción de paredes medianeras, cercos, alambrado, sistema de riego, plantación de árboles, instalación de gas natural y otras mejoras realizadas a lo largo de tres décadas. Conclusión legal: "Corolario de todo lo antes analizado y no existiendo elementos que desvirtúen los hechos alegados por los accionantes, no habiendo la parte demandada probado hechos extintivos, impeditivos, negativos y modificativos de su derecho a los constitutivos de la parte actora, y por aplicación de los principios y la normativa citada el reclamo de la demanda habrá de prosperar." El Tribunal aclaró que la fecha de adquisición (11 de marzo de 2018) surge de la aplicación de normas procesales del Código Civil y Comercial (art. 1905), que requieren fijar en sentencia la fecha en que se cumplió el plazo de prescripción, distinguiendo entre el momento del consumo del derecho y la sentencia declarativa que lo pone de manifiesto. Respecto de costas: El Tribunal distribuyó las costas en el orden causado, fundándose en que "no fue la parte demandada quien dio lugar al litigio, sino una necesidad propia de los propios accionantes inherente a su modo de adquisición del inmueble" y citó jurisprudencia que sostiene: "el poseedor 'animus domini' que cumplió el plazo legal y quiere regularizar registralmente su título debe iniciar el proceso de usucapión y producir la prueba que la ley reclama, independientemente de que el juicio se torne contradictorio o haya allanamiento por parte del demandado."