DESIMONE HORACIO C/ CHACRAS DE HUDSON S.A. S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Horacio Desimone y Silvina Daniela Orona

¿A quién se demanda?

Chacras de Hudson S.A.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento del contrato de compraventa de un lote de terreno ubicado en "Chacras de Hudson" celebrado mediante boleto de compraventa de fecha 26 de junio de 2012. El actor contrató con el propósito de construir su vivienda y desarrollar un establecimiento de agricultura natural. En 2014, la demandada intentó rescindir el contrato invocando la cláusula decimoquinta cuando el actor se negó a firmar un convenio preliminar que modificaba sustancialmente las condiciones originales del emprendimiento (reducción de superficies de lotes, cambio de régimen jurídico a fideicomiso, prohibición de actividad agrícola). Subsidiariamente, reclama la resolución del contrato con indemnización integral por daños y perjuicios.

¿Qué se resolvió?

La Cámara revocó la sentencia de primera instancia que había rechazado la demanda. Se hizo lugar al reclamo por cumplimiento de contrato, ordenando a ambas partes el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Se desestimó la nulidad de la cláusula decimoquinta pero se consideró abusiva su aplicación en el contexto específico del caso. Se rechazaron los reclamos por daños y perjuicios (daño emergente, lucro cesante, daño moral) por falta de acreditación suficiente. Fundamentos principales: "En consecuencia, por todo lo dicho hasta aquí, no encontrándose verificado el uso mixto del bien alegado por el recurrente, propicio confirmar la sentencia apelada en cuanto desestima la aplicación de la ley 24.240 a estos obrados. A partir de lo expuesto y atento a la fecha de celebración del contrato -26/6/2012
- resultan de aplicación al presente caso las disposiciones del Código Civil vigente al momento del hecho (arts. 1170, 1201, 1204, 1323, 1349, 1408,1424 y s.s., CC), conjugado ello con el principio de buena fe que debe regir en toda relación contractual (art. 1198 del CC)." "De lo expuesto se desprende que asistía razón al señor Desimone, desde que según clausula segunda del mismo (construcción) se le permitía continuar con las construcciones que se encuentran iniciadas en el lote identificado en el boleto de compraventa, pero, ajustándose a lo que establecían las disposiciones del Anexo I (ver fs. 53/54), las cuales como se vio afectaban claramente su emprendimiento comercial desde que estaba prohibido todo tipo de construcción para la cría de animales de granja, cultivo de huerta y cualquier otra que no tenga carácter de vivienda unifamiliar (Anexo I. Capitulo I. art. 4) y no se permitiría ningún animal que no fuese doméstico (ver Anexo I. Capítulo II. art. 33). Todo lo cual contrastaba claramente con el proyecto de agricultura y construcción natural expresamente convenido en el boleto de compraventa." "Es un principio basal de la contratación la ejecución de los actos propios de cada parte en base a la buena fe, y de acuerdo a lo que verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión. A partir del análisis efectuado, teniendo en cuenta la avanzada etapa de ejecución en que se encuentra el contrato, el grado de cumplimiento del comprador -quien se reitera llevaba abonado al mes de octubre del año 2014 más del 50% del precio de venta
- y los incumplimientos del vendedor -quien si bien hizo entrega de la cosa no la coloco en condiciones jurídicas de transmisibilidad al no realizar la subdivisión, ni la inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración ante el Registro de la Propiedad Inmueble, ni finalizar los trámites administrativos para obtener las habilitaciones municipales y estatales correspondientes-, es que aprecio que asiste razón al actor en su reclamo." "Es obligación ineludible del vendedor, colocar el bien -de cualquier naturaleza que fuera
- en condiciones jurídicas de transmisibilidad. La principal obligación del vendedor en un contrato de compraventa, es la de transmitir la propiedad de la cosa a su adquirente. Ello es así, en tanto la obligación del vendedor no concluye con la entrega de la cosa, sino que debe cumplir con todas las obligaciones accesorias a la naturaleza de la misma." "Tiene dicho esta sala que, el contrato denominado 'boleto de compraventa' no es la compraventa inmobiliaria que sirve de título al dominio del inmueble -por faltarle la instrumentación en escritura pública-, pero sí es ya sin embargo una compraventa obligacional perfecta, que produce todos los efectos propios de ese contrato: obliga a pagar el precio y a entregar la cosa como consecuencias principales y también crea el deber de escriturar, vale decir de llevar el negocio a un instrumento público determinado."