CONDOMINIO PIROTTA UCHA C/ ELECTRA DE ARGENTINA S.A Y OT S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (80)

Quién demanda: Condominio Pirotta Ucha (conformado por E A y A A P U), representado por la Dra. Adelina Loianno en ampliación de demanda.

¿A quién se demanda?

Elektra de Argentina S.A. y Elektrafin de Argentina S.A.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Reparación integral por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual en contrato de locación comercial del inmueble ubicado en calle Laprida 342, Lomas de Zamora. El contrato celebrado en julio de 2007 con vigencia de 61 meses establecía obligaciones de realizar reformas y mejoras dentro de plazos específicos (anteproyecto dentro de 120 días, ejecución dentro de seis meses). Las demandadas nunca iniciaron las reformas ni presentaron el anteproyecto, dejando el inmueble cerrado y en abandono durante once meses, incumpliendo así obligaciones contractuales autónomas de hacer. Se reclamaba daño emergente, lucro cesante, daño moral, penalidades por mora y retención indebida.

¿Qué se resolvió?

La Cámara confirmó en lo sustancial la sentencia de primera instancia que hizo lugar parcialmente a la demanda, pero modificó el diferimiento del daño emergente, fijándolo en esta instancia en $968.364,81 (pesos novecientos sesenta y ocho mil trescientos sesenta y cuatro con 81/100) a valores de fecha de pericia. Se impusieron las costas de ambas instancias a la parte demandada. Fundamentos principales de la decisión: "De la compulsa de la documentación de referencia, en particular la Cláusula Décima Cuarta y Décima Quinta: se lee que se pactó que las locatarias debían presentar un anteproyecto de reformas y mejoras dentro de un plazo determinado, y que éstas debían ser aprobadas por los locadores y la autoridad competente. A su vez, en la Cláusula Décima Séptima: se estableció un plazo de seis meses para ejecutar las reformas, con obligación durante ese tiempo de abonarse los alquileres como si fuera un período normal de explotación comercial." "Esto nos lleva a concluir -al igual que lo hiciera el anterior sentenciante
- que la obligación de realizar mejoras no era un accesorio del pago del canon locativo, sino que forma parte del equilibrio económico del contrato y fue tenida en cuenta al fijar el precio del alquiler (que comienza siendo inferior al valor de mercado, según se aclara en la cláusula Séptima)." "El canon locativo constituye la contraprestación principal y típica del contrato de alquiler, vinculada al uso y goce del inmueble. Sin embargo, cuando las partes pactan que dicho canon se fije en un monto inferior condicionado a la realización de arreglos o reformas por parte del locatario, esa obligación de hacer se configura como una prestación autónoma y distinta del pago del alquiler. En efecto, el deber de ejecutar obras o mejoras no se confunde con el canon locativo, sino que integra una obligación accesoria de hacer, asumida voluntariamente por el locatario en beneficio del inmueble. Su incumplimiento genera responsabilidad contractual, habilitando al locador a reclamar el daño emergente derivado de la falta de ejecución de las reformas comprometidas, sin que ello afecte la exigibilidad del canon locativo pactado." "De este modo, la reducción del canon se justifica en la expectativa de cumplimiento de la obligación de hacer, y la frustración de esa prestación acarrea la obligación de indemnizar los perjuicios ocasionados." Respecto del diferimiento del daño: "De las constancias de la causa surge que, al momento de pronunciarse la sentencia, obraba en el expediente prueba suficiente para cuantificar este rubro. En efecto, la perita arquitecta designada de oficio elaboró un detallado informe en el que determinó el valor de los trabajos de reparación necesarios para subsanar los daños producidos en el inmueble, estimando los costos conforme los valores de mercado vigentes al tiempo de su dictamen... En este contexto, entiendo que diferir la cuantificación a la etapa de ejecución de sentencia cuando existe en autos prueba hábil para fijar el monto -tal como lo permite el art. 165 del C.P.C.C.
- importa un diferimiento innecesario que no se compadece con el principio de economía procesal ni con el deber de los tribunales de resolver integralmente las cuestiones planteadas."