COUSIN ROSA MARGARITA C/ EDUARDO QUEREILAHK HEREDEROS Y OTROS S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA

Quién demanda: Rosa Margarita Cousin

¿A quién se demanda?

A los herederos de los titulares registrales del inmueble: José Ignacio Poggi, Nemesio Vea Murguía, Pedro José Luis Zavatarro, Jorge Colombo y Eduardo Quereilahk, quienes en partes indivisas (un quinto cada uno) adquirieron el inmueble en 1953.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

La declaración de operada la prescripción adquisitiva (usucapión larga de 20 años) del inmueble ubicado en calle 25 de Mayo Nº 1445, entre Ramos Mejía y Blacke, en la localidad de Los Polvorines, partido de Malvinas Argentinas, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo la partida inmobiliaria 133-031083-5, matrícula 36.839, con el fin de que se declare adquirido el dominio a nombre de la actora y se ordene su inscripción registral.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda y declaró adquirido por usucapión el derecho real de dominio a favor de Rosa Margarita Cousin. Se estableció como fecha de adquisición del dominio el 30 de agosto de 2023 (fecha de presentación de la demanda). Se ordenó la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, con cancelación del dominio anterior. Se impusieron las costas por su orden. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal fundamentó su decisión en el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la ley para la prescripción adquisitiva larga. Así sostuvo: "Que ahora bien, con la prueba documental y la informativa producida se acredita que se han abonado respecto del inmueble de autos Impuesto Inmobiliario durante -prácticamente
- todos los años transcurridos entre 1972 y 1990, luego durante los años 2002, 2006, 2007, 2008 y 2017 a 2021. Asimismo, tasas Municipales por los años 1957 al año 2001, incluyéndose luego períodos de los años 2007, 2010 y 2016 al 2021. Se reconoce el valor probatorio que encierran dichas probanzas como hecho exteriorizante del 'animus' del poseedor, configurando como tal un elemento probatorio concurrente con el del 'corpus' de la posesión." El Tribunal valoró positivamente los testimonios que acreditaron el comportamiento como dueña de la actora: "los testigos han dado cuenta que la accionante -junto a su grupo familiar
- se ha comportado como dueña del inmueble en forma pública, sin que hubiera oposición alguna, realizando mejoras sustanciales, construyendo, remodelando la infraestructura, incorporando cercado de rejas, manteniendo la parquización (y árboles añosos), y cuidando del inmueble desde hace veinte años." Respecto de la accesión de posesiones, el Tribunal aclaró: "Que a esta altura es necesario precisar que, mientras el Código Civil se refiere en forma expresa a la accesión de posesiones en materia de usucapión corta, no lo hace así en materia de usucapión larga, aunque ello surge de los arts. 2475, 2476 y nota del último. Así, siendo la posesión a título particular -como en la especie -, sólo podrán unirse si no fueran viciosas, y deben prevenir una directamente de la otra sin mediar interrupción entre ambas, ello lo cual encuentro acreditado en autos." La Corte acreditó que Perfecto Lema cedió a Rosa Margarita Cousin todos sus derechos y acciones posesorias mediante escritura pública del 23 de julio de 2010, transfiriéndole la posesión que detentaba desde 1980. La inspección ocular fue decisiva: "toca valorar la inspección ocular llevada a cabo por Funcionario del Juzgado en el bien litigioso efectuada el 30 de junio de 2025, la que constató la existencia del mismo, su composición y numerosos actos posesorios llevados adelante por la accionante: remodelaciones estructurales, incorporación de instalaciones sanitarias, sustitución de techos, construcciones varias y modernización general, colocación de revestimientos, conexiones para agua corriente, gas, electricidad, etc. mantención del parque, colocación de rejas, y en definitiva, la ocupación animus domini detentada por la parte demandante." Finalmente, el Tribunal concluyó: "la conjunción de los elementos precitados -de conformidad con las reglas de la sana crítica
- crean en mí la convicción de que la parte actora -en función de la accesión de posesiones
- ha poseído en forma ostensible, continua e ininterrumplida el inmueble que se pretende usucapir, desde hace más de veinte años hasta el presente, cumpliéndose el plazo previsto por la ley sustantiva para la procedencia de la prescripción adquisitiva de dominio, sumado a ello que su posesión lo ha sido 'animus domini' -sin que se hubieran esgrimido interés fiscal alguno-, por lo que no cabe ninguna duda que la acción impetrada por la misma debe ser acogida."