KETRAWE BAHIA SRL C/ CUETO HECTOR ALBERTO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

Quién demanda: Ketrawe Bahía S.R.L., sociedad comercial.

¿A quién se demanda?

Héctor Alberto Cueto, propietario de un campo rural.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento de la buena fe precontractual y ruptura de tratativas. La actora alegó que alrededor de abril de 2005 tomó conocimiento de la venta de un campo por USD 80.000. Días después de gestiones para comprar el inmueble, supo que había sido vendido a Omar Habib por USD 100.000 mediante boleto de compraventa que nunca se concretó. Contactó a Habib para arrendar el campo y realizó importantes inversiones en mejoras. Afirmó que existía una promesa incumplida del Sr. Cueto de regularizar la situación mediante un contrato de arrendamiento por diez años. Cuantificó los daños en $ 8.240.800.

¿Qué se resolvió?

En primera instancia, el juez de grado hizo lugar parcialmente a la demanda. Rechazó la excepción de falta de legitimación activa de Ketrawe, considerando acreditado que la ocupación fue ejercida por Mario Elías Arévalo en nombre de la sociedad actora. Descartó que el reclamo tuviera origen contractual, negando eficacia jurídica al instrumento de fecha 19/8/2005. Encuadró jurídicamente la cuestión en el régimen de accesión y mejoras conforme al art. 2588 del Código Civil derogado, concluyendo que correspondía indemnizar el valor de las mejoras necesarias. Rechazó la excepción de prescripción, aplicando el plazo decenal del art. 4023 del Código Civil al considerarla acción personal por cobro de mejoras, en lugar del plazo bienal del art. 4037. En apelación, la Cámara revocó la sentencia y rechazó la demanda. Confirmó que existe legitimación activa de la sociedad para obrar. Sin embargo, anuló la sentencia por violación del principio de congruencia procesal. La Cámara sostuvo que la actora no articuló una acción de cobro de mejoras sino una acción de daños y perjuicios fundada en responsabilidad precontractual. El juez de grado cometió una "mutación oficiosa" del objeto de la acción, alterando el marco litigioso y vulnerando el derecho de defensa de Cueto. La Cámara concluyó que al no existir contrato perfeccionado, el daño invocado se vinculaba al incumplimiento del deber general de no dañar y de la buena fe lealtad, resultando aplicable el art. 4037 del Código Civil que establece prescripción bienal para responsabilidad extracontractual. Como Cueto recuperó la posesión del inmueble el 15/5/2007 y la demanda se interpuso el 4/6/2015, el plazo bienal se encontraba ampliamente superado. Fundamentos principales de la decisión: Respecto a la legitimación activa: "En nuestro caso, Ketrawe S.R.L. afirma que oportunamente resultó destinataria de una promesa incumplida -proveniente del Sr. Cueto
- de mantener ciertas condiciones contractuales respecto del bien litigioso, habiendo sufrido a partir de ello diversos perjuicios, invocación que, bajo las premisas antes expuestas, alcanza para reconocerle legitimación para accionar. En definitiva, la legitimación activa existe porque hay un hilo conductor -la nota y la alegación de representación
- que vincula a la empresa con el inmueble y con el demandado." Respecto a la congruencia procesal y prescripción: "Si bien los magistrados tenemos la facultad y el deber de aplicar el derecho que corresponde a los hechos expuestos, esta potestad encuentra su límite infranqueable en el principio de congruencia (arts. 34, inc. 4, 163, inc. 6°, CPCC). Es decir, no podemos, bajo el pretexto de calificar el derecho, mutar la causa petendi o alterar la plataforma fáctica sobre la cual las partes edificaron sus argumentos. En su demanda, Ketrawe fue categórica al reclamar por las consecuencias perjudiciales derivadas del incumplimiento de la buena fe precontractual y de la ruptura de ciertas tratativas. No articuló, ni siquiera de forma subsidiaria, una acción autónoma de enriquecimiento sin causa o de cobro de mejoras." "Es que Cueto se defendió y opuso excepción de prescripción respecto de una acción de daños y perjuicios fundada en la responsabilidad precontractual, y en la sentencia el juez la interpretó como acción personal por cobro de mejoras; sendas acciones que no poseen idéntico plazo prescripto." "Sentado ello, al no haber un contrato perfeccionado -extremo que no llega debatido a esta instancia-, el daño invocado se vincula al incumplimiento del deber general de no dañar y de la buena fe lealtad, resultando entonces de aplicación el art. 4037 del CC, que establece la prescripción bienal para la responsabilidad extracontractual (aquiliana). Ello así, al haber recuperado Cueto el campo el 15/5/2007 y haberse interpuesto la demanda el 4/6/2015, el plazo referido se encontraba largamente superado."