LOMBARDI AGUSTINA C/ MONTENEGRO CRISTIAN MARCOS Y OTROS S/ DETERMINACION PRECIO ARRENDAMIENTOS-CAUSA DIGITAL-

Quién demanda: Agustina Lombardi, propietaria del inmueble ubicado en calle 63 nº 1394 de La Plata.

¿A quién se demanda?

Fernando Matías Montenegro (locatario), Julio Cesar Paz, Lucas Montenegro y Cristian Marcos Montenegro (como codeudores solidarios, fiadores y principales pagadores).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Resolución y/o revisión del precio del contrato de locación suscripto el 31 de marzo de 2022, con vigencia por 36 meses (hasta 31/3/2025), alegando circunstancias económicas extraordinarias e imprevisibles.
- Reajuste del canon desde el 1º de octubre de 2023, con actualización trimestral por IPC y RIPTE (conforme ley 27.551).
- Pago de diferencias entre alquiler pactado y reajustado, con intereses al tipo de descuento del Banco de la Provincia de Buenos Aires a 30 días.
- Subsidiariamente, resolución del contrato y restitución inmediata del inmueble.
- Costas y gastos procesales con intereses a tasa BIP digital. El contrato original establecía: cuotas 1 a 12: $34.000 mensuales; cuotas 13 a 24: $47.600 mensuales; cuotas 25 a 36: $66.640 mensuales. La actora propuso elevar el valor a $74.349 a partir de octubre de 2023.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó íntegramente la demanda. Se declaró probado el contrato por reconocimiento expreso del demandado locatario y rebeldía de los terceros. Se desestimó el reclamo de revisión del precio invocando la teoría de la imprevisión. Fundamentos principales de la decisión: "Para comenzar a analizar el planteo traído a decisión cabe recordar que la imprevisión es un instituto de justicia contractual consagrado en el artículo 1091 Código Civil y Comercial que aborda situaciones en las que el cumplimiento de una prestación convenida en un contrato se ha hecho excesivamente oneroso para alguna de las partes, o para todas ellas, por razones ajenas a las contractuales." El Tribunal estableció que "No procede la teoría de la imprevisión cuando se invoca de forma genérica la inflación, la devaluación, o la inestabilidad propia de la economía argentina. Ello sólo no basta para justificar la pretensión de cancelar el débito a una cotización que altera la equivalencia de las pretensiones" (Cámara MP, Sala II, 177904 RS310 S 08/11/2023). Asimismo, citó a la Cámara departamental en causa LP 134619 RSI 238/22 S 24/08/2023: "Tildar a un proceso inflacionario como imprevisible en nuestro país, resulta sencillamente inverosímil. Nótese que éste no es un fenómeno nuevo en la vida institucional y social Argentina; muy por el contrario, nuestra historia reciente se ha caracterizado por numerosos episodios inflacionarios. Prueba de ello es que la tasa de inflación promedio en los últimos 80 años alcanzó -al año 2022
- el 67,3% anual, excluyendo para la cuenta el período de hiperinflación (años 1989 y 1990). De incluirse éstos períodos, el alza promedio sería de 143,9%." El Tribunal destacó que "los contendientes no discrepan en cuanto a que al momento de celebrarse el contrato regía la ley 27.551, allí se preveía la posibilidad de ajuste del precio de locación (art. 14) y las partes libremente, como reza la cláusula tercera del acuerdo obligacional aportado en PDF a fs. 1
- pactaron un incremento anual desvinculado de esa normativa." Concluyó que "la postura de la demanda implica volver sobre aquellos propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces en una conducta que el ordenamiento no ampara." Finalmente, determinó que "la actora no aportó prueba alguna que demuestre la base de su pretensión, es decir, la ocurrencia de circunstancias económica extraordinarias que hayan alterado diametralmente la ecuación del contrato (art. 375, Código Procesal)."