SOLIS DIEGO ANIBAL C/ OCUPANTES 121 Nº 329 S/ DESALOJO ANTICIPADO

Quién demanda: Diego Aníbal Solis, heredero del causante Rubén Joaquín Solis (fallecido el 2 de julio de 2003).

¿A quién se demanda?

En el proceso de nulidad: María Eva Zárate y Pablo Alejandro José Moss. En el proceso de desalojo: Pablo Alejandro José Moss, Christian Alberto Moss, Lucía Moss y/u ocupantes del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

1. La declaración de inoponibilidad del poder otorgado mediante escritura pública nº 128 del 5 de julio de 2017 por Noemí Alejandrina Molinari y Rubén Alejandro Solis en favor de María Eva Zárate, por violación del principio de unanimidad hereditaria establecido en el art. 2325 del Código Civil y Comercial. 2. La nulidad del boleto de compraventa celebrado entre María Eva Zárate y Pablo Alejandro José Moss. 3. El desalojo del inmueble ubicado en calle 121 n° 329 entre calles 38 y 39 de La Plata.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal admitió la demanda de nulidad y desalojo. Declaró la inoponibilidad del poder otorgado, la nulidad del boleto de compraventa, desestimó la excepción de falta de legitimación activa, hizo lugar a la demanda de desalojo y condenó a los demandados a desalojarlo dentro de veinte días bajo apercibimiento de lanzamiento. Asimismo, desestimó el derecho de retención por mejoras invocado por los demandados e impuso las costas a los vencidos. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal realizó un exhaustivo análisis sobre la inoponibilidad del poder: "De su lectura surge que por escritura n° 28 del 5/7/2017 pasada por ante la escribana María Fernanda Martocci, Noemí Alejandrina Molinari y Rubén Alejandro Solis otorgaron, como herederos declarados en la sucesión de Rubén Joaquín Solis de acuerdo a la DH que exhibieron a la notaria, a María Eva Zárate un poder amplio de administración y disposición respecto del inmueble ubicado en calle 121 número 329 entre 38 y 39 de La Plata. En el expediente 'Solis, Rubén Joaquín s/ sucesión ab-intestato' en trámite por ante el JCC10LP y que fue recibido en formato papel a los fines probatorios, se dictó la declaratoria de herederos el 15/9/2014 indicándose que por el fallecimiento de Rubén Joaquín Solis le sucedían sus hijos Rubén Alejandro y Diego Aníbal Solis y Molinari y su cónyuge Noemí Alejandrina Molinari (fs. 47). Se advierte así que al momento de otorgamiento del poder y habiendo quedado constancia en la escritura celebrada que se había tenido a la vista la declaratoria, las partes conocían que existía un heredero que no sólo era forzoso, sino que además estaba incluido en la misma y que no formaba parte del negocio jurídico en cuestión (arts. 2424, 2426 del C.C.C.N.). Es decir que se estaba otorgando un poder para ejercer actos de administración y disposición de un bien que integraba el acervo sucesorio, sin la conformidad de uno de los herederos." Sobre la nulidad del boleto de compraventa, el Tribunal precisó: "María Eva Zárate celebró un boleto de compraventa con Pablo Alejandro José Moss sobre el inmueble que es objeto del desalojo... el boleto en cuestión fue suscripto, en su carácter de vendedora, por quien carecía de poder de disposición. Por lo que los derechos personales que se derivarían de ese documento, no producen efectos frente al verdadero propietario... Con relación a ese documento sólo se podrían generar derechos personales y no reales por no tratarse de un título válido para transmitir el dominio por no existir escritura pública ni inscripción registral (art. 1017 inc. a, 1892 y 1893 del C.C.C.N.)." Respecto de la buena fe del comprador, el Tribunal concluyó: "Visto el informe de dominio que daba cuenta que el bien registraba titularidad en el causante Rubén Joaquín Solis, la existencia de un proceso sucesorio en el que se habían declarado herederos y la falta de intervención de uno de ellos en el poder conferido a María Eva Zárate, resulta inviable asignarle la buena fe requerida... no es razonable pensar que Pablo Moss tenía buena fe sin haber hecho la consulta mínima sobre la publicidad de donde iba a surgir la titularidad en el causante; la vigencia de la hipoteca; la medida cautelar que daba cuenta de que el bien estaba sometido a un proceso de subasta -que no caduca
- y los sucesivos embargos por la ejecución hipotecaria." Sobre la defensa en el desalojo: "Las circunstancias invocadas por el co-demandado Pablo Moss han permanecido sin acreditación alguna, ya que no acompañó documentación que diera cuenta del contrato de permuta en cuestión ni produjo prueba hábil a esos fines... En este sentido debo circunscribirme a la defensa invocada que se centró en que el accionado Pablo Alejandro José Moss era adquirente del bien y que los restantes co-demandados vivían allí en función de ese contrato de compraventa. Por lo tanto, la hipótesis contenida en la demanda de desalojo que daba cuenta del ingreso al bien por parte de los demandados sin derecho y contra la voluntad del accionante, llega acreditada." Respecto del derecho de retención: "Sin embargo, el actor no es quien le entregó la cosa -en los términos de los requisitos expuestos
- y tampoco, en función de lo que se he señalado al resolver la acción de nulidad, estamos en presencia de poseedores o tenedores de buena fe. Ello en razón de que se invocó un título inválido en tanto inhábil para transmitir el dominio; celebrado además por quien carecía de facultades para hacerlo; sobre un bien que de la sola compulsa del informe de dominio surgía que estaba hipotecado, embargado y con una medida cautelar genérica."