SOLIS DIEGO ANIBAL C/ ZÁRATE MARÍA EVA Y OTROS S/ NULIDAD ACTO JURIDICO

Quién demanda: Diego Aníbal Solis, heredero declarado en la sucesión de Rubén Joaquín Solis (fallecido el 2 de julio de 2003).

¿A quién se demanda?

- En el juicio de desalojo: Pablo Alejandro José Moss, Christian Alberto Moss, Lucía Moss y ocupantes del inmueble ubicado en calle 121 nº 329 entre calles 38 y 39 de La Plata.
- En el juicio de nulidad: María Eva Zárate y Pablo Alejandro José Moss.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

1. Desalojo del inmueble de calle 121 nº 329 de La Plata, argumentando que el mismo forma parte del acervo hereditario de su padre y había sido ocupado sin su consentimiento desde 2023. 2. Nulidad e inoponibilidad del poder otorgado mediante escritura pública nº 128 del 5 de julio de 2017 por Noemí Alejandrina Molinari y Rubén Alejandro Solis a favor de María Eva Zárate, alegando falta de unanimidad entre los herederos requerida por el artículo 2325 del Código Civil y Comercial de la Nación. 3. Nulidad del boleto de compraventa celebrado entre María Eva Zárate y Pablo Alejandro José Moss, por haber sido celebrado por quien carecía de poder de disposición.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal admitió las demandas y resolvió: 1. Declarar la inoponibilidad del poder otorgado en escritura pública nº 128 del 5 de julio de 2017, en favor de María Eva Zárate, por no contar con la intervención de Diego Aníbal Solis, quien siendo heredero declarado del titular de dominio, no participó en su celebración. 2. Declarar la nulidad del boleto de compraventa celebrado entre María Eva Zárate y Pablo Alejandro José Moss, por haber sido celebrado por quien carecía de poder suficiente para transmitir derechos reales sobre el inmueble. 3. Desestimar la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los demandados, acreditando que Diego Aníbal Solis era heredero del titular de dominio y se encontraba legitimado para promover la acción de desalojo. 4. Hacer lugar a la demanda de desalojo condenando a Pablo Alejandro José Moss, Christian Alberto Moss, Lucía Moss y/u ocupantes del inmueble a desalojarlo dentro del plazo de veinte días desde que la presentación adquiera firmeza, bajo apercibimiento de lanzamiento. 5. Desestimar la acción de desalojo respecto de María Eva Zárate, por no haberse invocado explicación alguna sobre su obligación de restituir el bien. 6. Desestimar el derecho de retención por mejoras invocado por los demandados Moss. 7. Imponer las costas a los demandados vencidos en ambos procesos. Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la inoponibilidad del poder: "De su lectura surge que por escritura n° 28 del 5/7/2017 pasada por ante la escribana María Fernanda Martocci, Noemí Alejandrina Molinari y Rubén Alejandro Solis otorgaron, como herederos declarados en la sucesión de Rubén Joaquín Solis de acuerdo a la DH que exhibieron a la notaria, a María Eva Zárate un poder amplio de administración y disposición respecto del inmueble ubicado en calle 121 número 329 entre 38 y 39 de La Plata. En el expediente 'Solis, Rubén Joaquín s/ sucesión ab-intestato' en trámite por ante el JCC10LP y que fue recibido en formato papel a los fines probatorios, se dictó la declaratoria de herederos el 15/9/2014 indicándose que por el fallecimiento de Rubén Joaquín Solis le sucedían sus hijos Rubén Alejandro y Diego Aníbal Solis y Molinari y su cónyuge Noemí Alejandrina Molinari." Sobre la comunidad hereditaria y los actos de disposición: "Se advierte así que al momento de otorgamiento del poder y habiendo quedado constancia en la escritura celebrada que se había tenido a la vista la declaratoria, las partes conocían que existía un heredero que no sólo era forzoso, sino que además estaba incluido en la misma y que no formaba parte del negocio jurídico en cuestión (arts. 2424, 2426 del C.C.C.N.). Es decir que se estaba otorgando un poder para ejercer actos de administración y disposición de un bien que integraba el acervo sucesorio, sin la conformidad de uno de los herederos. Cabe recordar que el art. 2325 del C.C.C.N. vigente a la fecha de la escritura establece que esos actos requieren del consentimiento de todos ellos." Sobre la naturaleza de la posesión hereditaria: "Entonces, no es posible interpretar que la cónyuge y el hijo que firmaron el poder hubieran podido otorgarlo a los fines de transmitir una porción sobre el bien. El bien no pertenecía a ningún heredero en particular, sino a todos en común, de manera que no podrían alegar derecho a ningún bien determinado, sino a partes ideales de ellos." Respecto de la nulidad del boleto de compraventa: "En la secuencia que sigue a ese apoderamiento, María Eva Zárate celebró un boleto de compraventa con Pablo Alejandro José Moss sobre el inmueble que es objeto del desalojo. Ese documento, como señalé, fue incorporado por los co-demandados en el desalojo, y ha adquirido fecha cierta al momento de esa presentación (19/2/24; art. 317 del C.C.C.N.). De su texto surge que María Eva Zárate le vendió a Pablo Alejandro José Moss el inmueble ubicado en calle 121 entre 38 y 39 n° 329 por el precio de $ 80.000.000.
- pagados al contado." Sobre la aplicación del artículo 392 del Código Civil y Comercial: "Cabe recordar que el demandado Pablo Moss invocó su condición de tercer adquirente de buena fe y a título oneroso. Con relación al título, el art. 392 del C.C.C.N. requiere de un primer acto nulo otorgado por el propietario, por el que se dispusiera de derechos reales o personales sobre un inmueble o mueble registrable y un segundo acto celebrado entre ese primer adquirente y un sucesivo o ulterior adquirente que el codigo denomina subadquirente, que debe ser de buena fe y a título oneroso en un negocio válido." Sobre la inaplicabilidad de la teoría de la apariencia: "Pero con una diferencia que resulta trascendente para la solución de este caso. Se descarta la teoría de la apariencia a los supuestos de actos en los que no intervenga el titular del derecho. Ello en conexión con lo normado por el art. 1892 del C.C.C.N. que, requiere para la adquisición, un título, entendiéndolo como acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real." Sobre la falta de buena fe del adquirente: "Por lo que, visto el informe de dominio que daba cuenta que el bien registraba titularidad en el causante Rubén Joaquín Solis, la existencia de un proceso sucesorio en el que se habían declarado herederos y la falta de intervención de uno de ellos en el poder conferido a María Eva Zárate, resulta inviable asignarle la buena fe requerida. Y agrego que de la compulsa del informe de dominio surge que el bien además se encontraba hipotecado (asiento 5, 26/11/2001)... Por lo tanto, frente a la venta, podía el comprador exigir la cancelación del gravamen o tomar a su cargo la hipoteca. Pero ninguno de esas opciones surgen del boleto de compraventa."