BARROZO ANALIA VERONICA C/ LEDESMA PAULO ISMAEL Y OTRO/A S/ RESOLUCION DE CONTRATO COMPRA VENTA INMUEBLES

Quién demanda: Analía Verónica Barrozo

¿A quién se demanda?

Zulma Haydee Rodriguez y Paulo Ismael Ledesma (condóminos del inmueble)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Resolución del boleto de compraventa celebrado el 13 de julio de 2021 por inmueble ubicado en calle Pirovano Nº 2098, esquina Weild, Lanús, por incumplimiento de obligaciones de los vendedores, y restitución de U$S 35.000 (suma abonada como anticipo) más indemnización pactada en contrato e intereses.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, declaró resuelto el boleto de compraventa y condenó a los demandados a restituir la suma de U$S 35.000 (U$S 17.500 de anticipo más U$S 17.500 por cláusula penal compensatoria) más intereses al 6% anual desde el 24 de febrero de 2022 (fecha de notificación de resolución) hasta el efectivo pago, con imposición de costas a los demandados. Fundamentos principales: Respecto de la excepción de falta de legitimación pasiva de Ledesma, el Tribunal estableció: "Del propio poder acompañado por el demandado Paulo Ismael Ledesma en su presentación de fecha 28 de junio de 2021 surge que aquél le otorgó poder a la señora Zulma Haydee Rodriguez para que venda y transfiera el inmueble que es materia del contrato sin poner condición alguna (de ocupación o no), por lo cual no se puede desentender de las obligaciones que contrajo con el actor, mas allá de que ninguna prueba arrimó para probar sus dichos (art. 375 del C.P.C.C.), por ello y sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponderle respecto de la otra codemandada habré de desestimar la falta de legitimación pasiva con costas al codemandado vencido (art. 68 del C.P.C.C.)". Se rechazó la excepción por cuanto ambos demandados asumieron las obligaciones del contrato, encontrándose legitimados pasivamente. Respecto del incumplimiento y la resolución contractual, el Tribunal sostuvo: "En el caso, la ocupación del inmueble no configura un hecho sobreviniente ni imprevisible, sino una circunstancia preexistente que forma parte del alea normal del contrato de compraventa, siendo carga de la vendedora entregar el bien libre de ocupantes. La mera promoción tardía de un juicio de desalojo no demuestra imposibilidad objetiva ni excesiva onerosidad sobreviniente, sino que confirma la imposibilidad de cumplimiento en tiempo y forma por causas imputables a la propia demandada". Rechazó la invocación de la teoría de la imprevisión al considerar que la ocupación era una circunstancia preexistente y que los vendedores no cumplieron con su obligación de desocupación en tiempo y forma. Respecto de la cláusula penal, el Tribunal determinó: "Llevadas estas premisas al caso de autos, la opción c) de la clásula sexta del contrato de compraventa, para el caso de incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes, importó la estipulación de una cláusula penal compensatoria en caso de ejercicio del pacto comisorio". Y concluyó: "Si bien dicho tema ha sido objeto de numerosos pronunciamientos judiciales y ha merecido diversos enfoques doctrinarios, reina un extendido consenso en el sentido de que el propósito de la citada norma no ha sido matar la cláusula penal, sino luchar contra los abusos...el juzgador, a fin de determinar la existencia de exceso, deberá merituar, por un lado, la gravedad de la falta sancionada, es decir, qué grado de reproche que merece el incumplimiento y el resultado objetivo que él produce, y por otro, el valor de las prestaciones y el daño sufrido...teniendo en consideración el grado de incumplimiento por parte de los demandados y que, conforme las máximas de la experiencia, los boletos de compraventa son confeccionados prima facie por la parte vendedora, así como que cláusula penal pactada no se advierte abusiva, desproporcionada ni ha sido tildada por las partes como tal o improcedente (art. 792 del CCyC.) en la etapa postulatoria, corresponde hacer lugar al reclamo promovido por los accionantes en cuanto al otorgamiento de la suma de U$S 17.500, en concepto de cláusula penal compensatoria".