SUAREZ STELLA MARIS C/ SUAREZ ROBERTO JOSE S/FIJACION PRECIO ALQUILERES

Quién demanda: Stella Maris Suárez, co-heredera declarada en autos caratulados "Cefali, Angela y otro/a s/Sucesión ab-intestato" y cesionaria de derechos hereditarios de su hermano Héctor Oscar Suárez.

¿A quién se demanda?

Roberto José Suárez, co-heredero que ocupa de manera exclusiva el inmueble ubicado en calle Ramírez 3470 de Rafael Calzada, partido de Almirante Brown.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Fijación y pago de canon locativo correspondiente a 3/8 partes del inmueble (posteriormente 5/8 por cesión de Héctor Oscar Suárez, aunque esta fue rechazada procesalmente).
- Canon devengado desde el 7 de marzo de 2014, fecha de la intimación mediante carta documento.
- Designación de perito tasador único de oficio para establecer el valor locativo.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda:
- Se condenó al demandado al pago de cánones locativos desde el 1º de abril de 2014 (fecha de efectiva manifestación de oposición al uso gratuito) en proporción de 3/8 partes.
- Se establecieron valores locativos mensuales según tasación pericial: marzo-diciembre 2014: $6.400; 2015: $7.300; 2016: $8.700; 2017: $9.750; 2018: $10.800; 2019: $14.200; 2020: $25.000; 2021: $35.000; 2022: $53.200; 2023: $96.600; 2024: $229.400; enero-agosto 2025: $667.000.
- Se hizo lugar a la reconvención deducida por el demandado, condenando a la actora al pago de gastos de mantenimiento (impuesto inmobiliario y tasas por servicios generales) desde el 1º de abril de 2014 en proporción de 3/8 partes.
- Se descuentan de los cánones fijados las tasas de servicios e impuestos que graven el inmueble en proporción a la hijuela del heredero, desde el 1º de abril de 2014 hasta la efectiva partición y adjudicación del bien.
- Se fija como interés aplicable la tasa pasiva más alta que paga el Banco de la Provincia de Buenos Aires para depósitos a plazo fijo a treinta días, desde abril de 2014 hasta firmeza de sentencia, y luego hasta pago efectivo.
- Se imponen costas del incidente por canon locativo en orden causado (cada parte sus propios gastos).
- Se imponen costas de la reconvención a la actora por ser vencida. Fundamentos principales de la decisión: "La fijación de un canon locativo es una acción que nace entre comuneros. Para su precedencia se requiere que: a) la ocupación del bien común por parte de uno de sus cotitulares excluya el posible ejercicio de igual derecho por otro, así como b) que éste se hubiera opuesto a dicho uso y goce gratuito." El Tribunal estableció que la jurisprudencia es pacífica en cuanto a que "si un condómino usa la cosa en forma exclusiva sin oposición de los restantes condóminos, corresponde determinar una suma a título de compensación pero proyectada hacia el futuro, es decir a partir del momento en que se manifiesta inequívocamente oposición a la continuación del uso gratuito." En el caso, la fecha de comienzo del canon es el 1º de abril de 2014, "por ser de usos y costumbres que los alquileres se abonen, por adelantado, dentro de los primeros diez (10) días de cada mes que dura la locación", esto es, desde el mes siguiente al que se exteriorizara la voluntad de percibir el canon locativo (intimación del 7 de marzo de 2014). Respecto a la cesión de derechos hereditarios agregada con posterioridad al inicio de la demanda (16 de junio de 2017), el Tribunal rechazó su incorporación por violación del principio de congruencia: "No corresponde contemplar ni tratar discusión alguna en relación a la cesión de derechos incorporada a las actuaciones en fecha 16/06/2017" ya que "quedó configurada la litis, sin que la agregación de documentación posterior (en fecha 16/06/2017), obre como una ampliación de demanda, que no fue requerida en el momento procesal oportuno." En relación a la prueba pericial de tasación, el Tribunal consideró equitativa la valuación efectuada por la perito Martillera Laura Susana Peduto, que estableció valores locativos mensuales desde marzo de 2014 hasta diciembre de 2021, y posteriores actualizaciones. El Tribunal señaló: "consideraré como solución más apropiada al caso de autos, aplicar a las sumas adeudadas la tasa que cobra el Banco de la Provincia de Buenos Aires (tasa activa)
- restantes operaciones, desde el mes siguiente al que se exteriorizara la voluntad de percibir el canon locativo (por ser de usos y costumbres que los alquileres se abonen, por adelantado, dentro de los primeros diez (10) días de cada mes que dura la locación), es decir, a partir del 10/04/2014." El Tribunal aplicó la doctrina de la Corte Suprema de Buenos Aires establecida en el fallo "Barrios", que desestima la aplicación del artículo 7 de la ley 23.928 (congelamiento de precios) al considerar que "el art. 7 de la ley 23.928, texto según ley 25.561, en su aplicación al caso, debe ser descalificado porque desconoce el principio de razonabilidad, el derecho de propiedad del reclamante y no permite proveer una tutela jurídica eficaz." Respecto a los gastos de mantenimiento, el Tribunal aplicó la doctrina jurisprudencial establecida: "Los gastos de mantenimiento, conservación y las tasas de servicios e impuestos que graven la propiedad anteriores a la fecha en que debe el demandado pagar la compensación por el uso exclusivo del inmueble, son a cargo del ocupante y las posteriores a ese momento, (fecha en que perciba la compensación por el uso del bien) deben ser también abonadas por el actor en la proporción que le corresponde en el condominio."