BASELLO TABORDA SANTIAGO NICOLAS C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS ALEM 296 LOMAS DE ZAMORA S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Santiago Nicolás Basello Taborda, locatario de un local comercial denominado LAVERAP.

¿A quién se demanda?

Consorcio de Propietarios Alem 296 Lomas de Zamora y, en garantía, MAPFRE Argentina Seguros S.A.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual del consorcio. El actor demanda compensación por: (i) daños materiales ocasionados por caída de mampostería del techo incluyendo mercadería (bolsas de jabón), computadora Dell, teléfono inalámbrico, herramientas, lavarropas; (ii) reparación del lavarropas dañado ($9.500); (iii) cierre del local durante 15 días aproximadamente por riesgo de desprendimientos y cortocircuitos; (iv) trabajos de pintura posteriores a la reparación no realizados por el consorcio.

¿Qué se resolvió?

Rechazo total de la demanda contra el Consorcio de Propietarios. Declaración abstracta de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por MAPFRE Argentina Seguros S.A. Imposición de costas al actor vencido. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal establece que el consorcio es una persona jurídica distinta de sus integrantes, con obligaciones de mantenimiento, conservación y reparación de cosas comunes conforme a los artículos 2044 y concordantes del Código Civil y Comercial. El Tribunal afirma: "El incumplimiento de las funciones señaladas, en la medida en que ocasione daños a los copropietarios, genera en cabeza del consorcio el deber de reparación por cuanto todas las personas de existencia ideal o personas jurídicas enumeradas en los artículos 146 y 148 del Cod. Civil y Comercial, se hallan equiparadas, en principio, a las personas de existencia visible también en materia de responsabilidad." Sin embargo, el Tribunal otorga especial relevancia a la prueba pericial: "cuando lo que se dirime son cuestiones eminentemente técnicas, la prueba pericial adquiere especial relevancia y preeminencia; y si bien la misma, en su contenido y conclusiones carece de fuerza vinculante para el Magistrado... si resulta trascendente el grado de convicción que tal elemento acreditatorio produzca en el ánimo del juez." El perito Ingeniero Rubén Patitucci informó en fecha 08/04/2022 que no podía determinar el origen preciso de la filtración, pero que la misma "ingresó desde un ambiente del piso superior." Describió afloraciones de revoque debido a "humedad concentrada por agua de infiltración absorbida en el interior del revoque" y que "No se observó presencia de agua en superficie, ni derrames en paramentos." El Tribunal, con base en el testimonio de Mariana Kirchgassner (07/02/2023) y la prueba pericial, concluyó: "los daños reclamados por la actora se han generado por una pérdida o desborde en los artefactos del baño de la unidad de la planta superior (primer piso) ubicada sobre el local de autos, es decir en cosas o partes propias de la misma (conf. arts. 2040, 2041 y 2043 CCCN)." Finalmente, el Tribunal resuelve: "En base a lo expuesto, entiendo que no existe relación de causalidad entre el daño y la responsabilidad del consorcio, ello teniendo en cuenta que los daños no se originaron en un espacio común del edificio de acuerdo a lo que surge de la copia certificada del reglamento de copropiedad y administración acompañado en fecha 28/06/2021 (artículos 2, 4 y 5). Ello, así la acción resarcitoria no puede prosperar, correspondiendo el rechazo de la pretensión."