CIRILLE EDUARDO NESTOR Y OTRO/A C/ JAUREGUI LORDA NORBERTO EDUARDO Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Eduardo Néstor Cirille, Elda Virginia Policani de Cirille (fallecida el 9 de abril de 2025), y sus herederos Facundo Cirille y Sofía Cirille. A quién se demanda (Demandado): Eduardo Norberto Jáuregui Lorda y Liliana Luján Larocca. Qué se reclama (Objeto de la demanda): Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de un convenio de desalojo homologado mediante sentencia del 6 de octubre de 2021. Los demandados se obligaron a desalojar y restituir dos inmuebles ubicados en calle Emparanza N° 3165/3167 de Saladillo (Parcelas 10g y 10h, unificadas como 10R, Partida N° 093-17533/1) el 1° de septiembre de 2021. Los actores reclaman: privación ilegítima del uso de inmuebles ($2.030.000 originalmente reclamados), cocina marca "Escorial" ($157.000), servicios urbanos y sanitarios ($27.397,55), honorarios de tasaciones ($8.700) y daño moral ($500.000). Qué se resolvió (Decisión del tribunal): Se hizo lugar parcialmente a la demanda. El tribunal condenó a los demandados al pago de:
- $5.250.000 por privación ilegítima del uso de los inmuebles (aumentado respecto de lo originalmente reclamado)
- $27.397,55 por servicios urbanos y sanitarios
- $8.700 por honorarios de tasaciones Se rechazó el reclamo por la cocina y por daño moral. Fundamentos principales de la decisión: Respecto del incumplimiento contractual, el tribunal sostuvo que se encontraba plenamente acreditado: > "Vencido el plazo el 1° de septiembre de 2021, los demandados permanecieron en los inmuebles sin título que lo justificara. La Oficial de Justicia del Juzgado de Paz Letrado de Saladillo los intimó el día 27 de diciembre de 2021 y, ante la persistencia del incumplimiento, procedió al lanzamiento el día 8 de marzo de 2022, restituyendo la posesión al autorizado por los actores." El tribunal rechazó la defensa de los demandados basada en una alegada "dispensa verbal". En primer lugar, el convenio expresamente establecía que "la mora operaría de pleno derecho, sin necesidad de intimación alguna". En segundo lugar, el actor Eduardo Néstor Cirille desintió categóricamente la supuesta dispensa verbal al absolver posiciones. En tercer lugar, ninguno de los demandados ofreció ni produjo prueba alguna de la dispensa, reconociendo incluso que "no hay prueba de por medio que avale los dichos aquí expuestos". Respecto de la privación ilegítima del uso de inmuebles, el tribunal consideró procedente el reclamo en su configuración conceptual: > "La privación ilegítima del uso y goce de un inmueble constituye un daño indemnizable -en la especie, lucro cesante
- que no requiere la acreditación de un contrato de locación concreto efectivamente frustrado, siendo suficiente la prueba de la privación y de la aptitud locativa del bien." El tribunal destacó que los inmuebles presentaban "una aptitud locativa indiscutible" (chalet de categoría, 382 m² construidos, pileta, quincho, SUM y estudio independiente). Utilizó como referencia la pericia del Martillero Público Federico Canto realizada el 27 de junio de 2024, quien concluyó que el valor locativo mensual ascendía a $750.000. Sin embargo, el tribunal no realizó una multiplicación aritmética directa (750.000 × 7 meses), sino que utilizó la pericia como referencia para fijar una indemnización global, considerando: > "Bajo esa metodología, ponderando la aptitud locativa excepcional del conjunto inmobiliario acreditada en la pericia -chalet de categoría, 382 m² construidos, pileta, quincho, SUM y estudio independiente, en el centro de la ciudad de Saladillo con acceso a todos los servicios-, el valor locativo fijado por el perito oficial en $ 750.000 mensuales al mes de junio de 2024, la duración de la privación (siete meses), y las circunstancias particulares del caso, se considera equitativo fijar la indemnización por este rubro en la suma de pesos cinco millones doscientos cincuenta mil ($ 5.250.000)". Respecto de la cocina marca "Escorial", el tribunal rechazó el reclamo por insuficiencia probatoria: > "La procedencia de toda indemnización exige que la parte actora acredite la existencia y extensión del daño cuya reparación pretende (art. 375 CPCCBA). En el caso, los actores no han producido prueba suficiente que acredite que la cocina era un bien adherido o integrado al inmueble al momento de la entrega a los demandados, ni que la misma fuera de su propiedad." El tribunal observó que no se acompañó inventario del estado del inmueble al momento de la entrega, ni fotografías, ni factura de compra. La declaración del actor, aunque espontánea, "constituye una manifestación de parte que no alcanza por sí sola para desplazar la carga probatoria que pesa sobre quien reclama". Respecto de los servicios urbanos y sanitarios, el tribunal hizo lugar al reclamo: > "La obligación de abonar los servicios correspondientes al inmueble durante el período de ocupación pesaba sobre los demandados -tal como lo prevé expresamente la cláusula cuarta del convenio, que puso a su cargo el pago de los servicios de luz y gas por lo consumido hasta la restitución
- y, más en general, por aplicación del principio que veda el enriquecimiento sin causa (art. 1794 CCyC): quien ocupa y utiliza un inmueble sin título legítimo no puede trasladar al propietario el costo de los servicios que consume." Los actores acompañaron recibos con constancias de pago por homebanking, y la Municipalidad de Saladillo confirmó los pagos mediante respuesta a oficio. Los demandados no produjeron prueba en contrario. Respecto de los honorarios de tasaciones, el tribunal consideró procedente el reclamo: > "Los gastos de tasación constituyen un daño emergente causalmente vinculado al incumplimiento de los demandados: de no haberse producido la privación ilegítima del uso, no habría sido necesario obtener las tasaciones para cuantificar el perjuicio. Se trata, en definitiva, de un gasto razonable e inevitablemente vinculado a la configuración del daño indemnizable (art. 1738 CCyC)." La Asociación de Martilleros y Corredores Públicos de Saladillo corroboró la metodología de cálculo. Respecto del daño moral, el tribunal rechazó el reclamo: > "No se me escapa que el incumplimiento contractual pudo haber provocado disgusto o molestia en el sector activo, pero ello no autoriza, sin más, a considerar menoscabada la persona del sujeto que reclama, quien debe, en tal caso, alegar y producir prueba de que ello así ha ocurrido." El tribunal enfatizó que: > "Las simples molestias o inconvenientes, así como los reclamos extrajudiciales y la necesidad de accionar judicialmente para obtener el reconocimiento del derecho, no justifican por sí solos su procedencia, sino que es menester alegar y probar razonablemente la modificación disvaliosa en la capacidad, espíritu del querer o sentir del supuesto damnificado para así admitir tal rubro indemnizatorio." Concluyó que "la conducta de la parte accionada no ha provocado una afectación del equilibrio espiritual e integridad en la persona del actor de una entidad tal que permita acoger esta partida" y que "no se ha producido prueba que