GALIÑANES CARLOS C/ CAPRA FLORENCIA SOLEDAD Y OTROS S/ REPETICION SUMAS DE DINERO

Quién demanda: Carlos Galiñanez y Silvia Cristina Serfaty, copropietarios de la Unidad Funcional N° 163 (Lote 218) del Barrio Privado "Los Troncos" en Berazategui.

¿A quién se demanda?

Florencia Soledad Capra, Daniel Alberto Capra y Andrés Nicolás Barbagallo, en su carácter de mandatarios y administradores del Consorcio de Propietarios del Barrio "Los Troncos".

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Nulidad de multas impuestas unilateralmente por los demandados sin debido proceso
- Reembolso de $5.030,76 (multa detraída por débito automático bancario en mayo de 2018)
- Reembolso de $59.784,10 (suma abonada con reserva de repetición en mayo de 2019)
- Daños y perjuicios por perjuicio patrimonial
- Daño moral por descrédito y difusión de la supuesta deuda entre los vecinos
- Publicación de la sentencia en los boletines de expensas
- Intereses desde las fechas de los pagos indebidos

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar íntegramente a la demanda. Rechazó las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva opuestas por los demandados. Declaró nulas todas las multas impuestas. Ordenó la restitución de las sumas pagadas indebidamente por un total de $64.814,86 más intereses. Condenó a los demandados a pagar $6.700.719,89 en concepto de daños patrimoniales ($3.450.919,89) y daño moral ($3.250.000), más intereses desde el 16-08-2019 hasta el efectivo pago. Ordenó la publicación de la sentencia en los medios donde se difundieron las multas. Impuso las costas a los demandados de manera solidaria. Fundamentos principales de la decisión: "El administrador de un consorcio de propiedad horizontal actúa como mandatario legal (Art. 2065 del Código Civil y Comercial de la Nación). Si bien sus actos obligan al consorcio, responde de forma personal y solidaria frente a los consorcistas cuando ejerce sus facultades con dolo, culpa grave o abuso de derecho (Art. 160 y 1324 del CCyCN). El art. 160 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina prescribe taxativamente que: 'Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones por acción u omisión'." "De la documentación no se observa la decisión asamblearia, si la supuesta sanción fue aprobada, ratificada, respaldada por una asamblea, lo que se advierte es un defecto de legitimidad del acto sancionatorio. La jurisprudencia suele destacar que la asamblea es el órgano máximo del consorcio para cuestiones que afectan a los propietarios. Encuentro probado en autos el abuso o arbitrariedad por los demandados en principio de donde surgen las multas GRAVES, de donde salen los montos, quién fija límites o montos; el reglamento no prevé multas, tampoco determina quién debe aplicarlas; tampoco se prevé o establece un procedimiento; tienen montos desproporcionados en equivalencias con las expensas, lo que vislumbro es que son aplicadas selectivamente, carecen de pruebas, aparecen directamente en las expensas, esta conducta resulta ser desplegada con arbitrariedad y abuso de facultades." "Entiendo salvo mejor criterio que ha existido violación del derecho de defensa nunca hubo una notificación formal previa por los demandados a los actores a fin de que se presenten a hacer valer sus derechos, ante el Tribunal de Disciplina, a fin de efectuar la posibilidad de su descargo y producir y/o exhibición de pruebas; la imputación a mi criterio no resulta concreta de una infracción, con la aplicación 'ad nutum' de una MULTA GRAVE, es difusa y resulta cuestionable el accionar por afectar el derecho de defensa y el debido proceso. Incluso en materia administrativa y sancionatoria los tribunales exigen audiencia o posibilidad real de defensa antes de aplicar sanciones." "Respecto de este rubro [daño moral] salvo un mejor criterio, valoro especialmente a mi juicio que hubo una difusión innecesaria de la supuesta deuda impuesta por una supuesta multa grave de manera irregular. No hubiese causado el mismo efecto social, dado que no resulta lo mismo una intimación privada que una comunicación a toda la comunidad del barrio privado por distintas vías, porque esta última evidentemente produce un efecto de descrédito social. Se evidencia que los actores haber sufrido un desprestigio frente a otros propietarios; resulta acreditado que aquellos reclamos cursados por multas indebidamente impuestas y la difusión frente a terceros de la supuesta deuda repercuten y afectan la reputación y tranquilidad de los actores."