L A J Y OTRO/A C/ L A I S/ FIJACION DE CANON LOCATIVO

Quién demanda: A J L, heredero del 41,6% del inmueble (25% por sucesión de su madre A A y 16,6% por sucesión de su padre C E L).

¿A quién se demanda?

A I L, hermana del actor y coheredera del inmueble ubicado en calle España del partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Fijación de canon locativo mensual por la ocupación exclusiva y excluyente del bien que la demandada realiza desde el 26/01/2017, sin abonar compensación alguna a su coheredero.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda condenando a la demandada a abonar canon locativo desde enero de 2021 (fecha de la primera intimación formal mediante carta documento) hasta que cese la ocupación exclusiva. Fijó el monto en $ 441.491,13 mensuales a partir de octubre de 2025 (equivalente al 41,6% de U$S 725 según peritaje de valor locativo), con actualizaciones semestrales según el Índice de Contratos de Locación (ICL). Para el período enero 2021 a septiembre 2025, el monto será determinado en etapa de ejecución según la variación del valor locativo en cada período. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal aplicó la institución jurídica del canon locativo en comunidad hereditaria, resolviendo que: "Mientras subsiste el estado de indivisión hereditaria (al que por falta de regulación legal se aplican analógicamente las normas referidas al condominio), todos los coherederos tienen idéntico derecho al uso y goce de las cosas componentes del patromonio relicto (art. 1986 del Código Civil y Comercial). En consecuencia, el heredero que usa alguna cosa integrante de la masa indivisa, aunque lo haga excluyendo a los restantes coherederos, está ejerciendo tal derecho, de modo que por ese uso exclusivo en sí mismo no asume ninguna obligación en relación a estos últimos. Pero como todos los herederos gozan ese mismo derecho de igual manera, basta que uno de ellos, ejerciendo el ius prohibendi manifieste su oposición al uso exclusivo de su copartícipe, para que éste, a partir de entonces, quede obligado frente a aquel al pago de una compensación equivalente a un canon locativo hasta tanto se concrete la partición o se convenga la administración del bien." El Tribunal determinó que la obligación nace a partir de enero de 2021, fecha en que el padre del actor (titular del 50% del bien) remitió la primera carta documento intimando al pago del canon locativo. Aplicó el principio del ius prohibendi establecido en los artículos 1993 y 2325 del Código Civil y Comercial, considerando que: "los efectos nacen a partir del momento en que se exteriorizó la disconformidad con la situación existente." Respecto de la confesión ficta por inasistencia de la demandada a absolver posiciones, el Tribunal sostuvo que: "La confesión ficta produce los mismos efectos que la expresa, en cuanto a la admisión de los hechos personales contenidos en las posiciones aunque, a diferencia de aquella, sólo crae una situación desfavorable al absolvente, y constituye una presunción juris tantum, que puede ser desvirtuada por prueba en contrario." Concluyó que quedó acreditado el uso exclusivo del inmueble desde el 26/01/2017 con destino a vivienda propia de la demandada y sus hijos. Para el cálculo del canon, el Tribunal consideró el informe pericial del martillero que determinó un valor locativo de U$S 725 mensuales al momento del informe (octubre de 2025), aplicable al 41,6% que corresponde al actor por su porcentaje hereditario. Ordenó que en etapa de ejecución se determine el valor locativo para cada período desde enero de 2021, considerando la variación del mismo a lo largo del tiempo. ---