JUEGUEN FABIO RAFAEL C/ SORIANO VALERIA DANIELA Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Fabio Rafael Jueguen, propietario del inmueble.

¿A quién se demanda?

Valeria Daniela Soriano (locataria) y Andrea Karina Soriano (fiadora/garante).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización integral por incumplimiento del contrato de locación por suma de $4.967.285,39, derivado de la devolución del departamento en estado deplorable, con daños en estructura, instalaciones, mobiliario y filtraciones que afectaron el local comercial de la planta baja. Se reclama: daño patrimonial (alquileres y expensas de mayo y junio 2025); daño emergente (gastos administrativos); daño patrimonial directo (costos de reparación); lucro cesante (ingresos locativos no percibidos); y daño moral.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar a la demanda condenando solidariamente a las demandadas al pago de $17.721.507,39, discriminado en: $763.284,00 por daño patrimonial (alquileres y expensas impagas); $5.794.223,39 por daño patrimonial directo (reparaciones); $10.164.000,00 por lucro cesante (14 meses de alquileres); $1.000.000,00 por daño moral, más intereses según tasas especificadas y costas procesales. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal determinó que la falta de contestación de demanda por parte de las demandadas (declaradas en rebeldía) permitía considerar por ciertos los hechos lícitos y pertinentes expuestos en la demanda, conforme doctrina de la SCBA. Al respecto señaló: "La falta de contestación de la demanda -mediando o no declaración de rebeldía
- puede ser estimada como un reconocimiento de la verdad de los hechos lícitos y pertinentes expuestos en la demanda (conf. doctr. art. 354 inc. 1, CPCC). De ello se infiere que el juez no se encuentra obligado a aceptar o considerar automáticamente esa verdad." La prueba pericial fue decisiva. La Escritura notarial del 28/08/2025 con 27 fotografías acreditó visualmente el estado ruinoso. El Tribunal expresó: "Es llamativo que la Srta. Valeria Daniela SORIANO hubiese podido vivir en esas condiciones en que luce el inmueble, resultando sorprendente -por sobre todas las demás cuestiones no menos importante
- el estado del baño y la cocina, las puertas, el piso del living, etc." La Pericia de Arquitectura del Arq. Guillermo Carlos Salvador La Torre del 17/12/2025 fue concluyente, estableciendo: "En el departamento se observaron: muros con signos de humedad ascendente desde el contrapiso, pinturas saltadas, zócalo desprendido, tapa de taparrollo de cortina de enrollar dañado, carpinterías interiores dañados (puertas y placares), falta el mecanismo de la descarga del inodoro, suciedad general, falta de herrajes en algunas aberturas, bajo mesada de cocina dañado de manera irreparable, falta de mantenimiento y limpieza en la cocina, falta de piezas de cerámica en el revestimiento de la cocina, rotura del sifón de la pileta de la cocina." El perito estimó un costo mínimo de $20.000.000 con plazo de 60 días de obra. En cuanto al daño moral, el Tribunal consideró que aunque la Pericia Psicológica determinó "una afectación psíquica de grado leve" sin incapacidad, existía un "malestar emocional leve, que incide de manera transitoria y no significativa en su tranquilidad de espíritu" justificable por el incumplimiento contractual. Citó la doctrina de la SCBA respecto a que "el resarcimiento del daño moral debe ser interpretado con criterio restrictivo para no atender reclamos que respondan a una susceptibilidad excesiva o que carezcan de significativa trascendencia jurídica quedando a cargo de quien lo invoca la acreditación precisa del perjuicio que se alega haber sufrido." El fundamento legal se basó en los arts. 1206 y 1210 del Código Civil y Comercial, que imponen al locatario la obligación de mantener la cosa en buen estado y restituirla en el estado en que la recibió, excepto por deterioro del mero transcurso del tiempo y uso regular. El Tribunal concluyó: "Siendo que el presente reclamo se encamina contra Valeria Daniela SORIANO y Andrea Karina SORIANO, declaradas en estado de rebeldía, deviene pertinente analizar los efectos de su falta de contestación oportuna" y que "El accionante ha acreditado la verosimilitud de sus iniciales alegaciones fácticas a mérito de los efectos procesales de la falta de contestación de demanda oportuna y declaración de rebeldía de las demandadas."