LOVESE UGARTE MARIELA CECILIA Y OTRO/A C/ BAHL JOSE LUIS S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Mariela Cecilia Lovese Ugarte y Pablo Hernán Lo Valvo

¿A quién se demanda?

José Luis Bahl, profesional matriculado como martillero

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual. Los actores adquirieron un inmueble ubicado en calle San Luis Nº 1680, Olavarría (Parcela 13) el 17/12/2018 mediante intervención del demandado como martillero, en la suma de USD 10.000. Posteriormente descubrieron que el bien era propiedad de Luciana Elisabet Bricka, quien lo había adquirido del mismo Bahl en 2014-2015. Esto generó un juicio de desalojo que finalizó con un acuerdo donde los actores perdieron la posesión y recibieron solo el 28,57% de la venta posterior del inmueble por USD 35.000 (en lugar del valor tasado de USD 42.000). Reclamaban: a) daño patrimonial USD 37.490,47; b) pérdida de chance USD 5.000; c) lucro cesante $2.140.000 (alquileres no percibidos); d) daño moral $6.000.000.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Bahl y hizo lugar parcialmente a la demanda, ordenando:
- Daño emergente: SE HACE LUGAR pero diferida su cuantificación a la etapa de ejecución de sentencia, donde se designará perito tasador que determine el valor actual del inmueble. Se reconocerá el 71,43% del valor determinado (porcentaje correspondiente a los actores según el acuerdo de desocupación). Se rechaza el reclamo de honorarios de abogados y comisión inmobiliaria por falta de acreditación.
- Pérdida de chance: SE RECHAZA por considerar que lo solicitado (USD 5.000) configura en realidad lucro cesante ya contemplado en el daño emergente.
- Lucro cesante: SE HACE LUGAR PARCIALMENTE. Se reconocen los alquileres dejados de percibir desde la desocupación del bien (19/02/2025) hasta su venta (15/06/2025), período de 4 meses. La cuantificación se diferirá a ejecución de sentencia, donde el mismo perito determinará el valor actual de los arriendos y lo multiplicará por 4 meses.
- Daño moral: SE RECHAZA por falta de acreditación precisa de lesión de sentimientos o tranquilidad anímica que no sea común a los pleitos. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva del demandado, estableciendo que su responsabilidad surge de su actuación como martillero, profesión sujeta a la ley 10.973 de la provincia de Buenos Aires. Al respecto, expresó: "De haber variado al día de hoy las características del lugar, el experto deberá dictaminar con la ayuda de las fotografías adjuntadas a autos. Una vez definido el valor total del bien, se fijará en favor de los actores el porcentaje de venta dejado de percibir, esto es, el % 71.25." La jurisprudencia citada estableció que: "la finalidad tuitiva de la ley 7021 [regulatoria de martilleros], impone una hermenéutica rigurosa y restrictiva en beneficio de los intereses de los particulares a los que protege... No es admisible que la intermediación apunte exclusivamente al cobro de la comisión, desentendiéndose de los deberes de lealtad, probidad, cuidado y previsión que el art. 1198 del Código Civil impone para la contratación." El Tribunal enfatizó la obligación legal del martillero: "comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el título invocado por el comitente, recabando cuando se tratare de bienes inmuebles la certificación del Registro de la Propiedad sobre la inscripción de dominio de los gravámenes y embargos que reconozcan aquéllos." Respecto del lucro cesante, el Tribunal consideró: "teniendo en cuenta que el contrato que los actores celebraran con el tercero se encontraba vigente considero justo reconocerles los alquileres dejados de percibir desde el día que desocuparon el bien, y hasta la fecha en que se vendió el inmueble, 15/6/25, momento a partir del cual los accionantes recibieron su parte correspondiente del valor del bien." En cuanto al daño moral, el Tribunal aplicó criterio restrictivo: "se requiere la clara demostración de la existencia de una lesión de sentimientos, de afecciones o de tranquilidad anímica, que no pueden ni deben confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos o de los negocios... no encontrándose acreditado el daño alegado y reclamado por los accionantes, corresponde su rechazo."