CHIANG HUI YING C/ ZORRILLA CRISTIAN RICARDO S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

Quién demanda: Chiang Hui Ying, actuando en nombre y representación de Yun Chiao Hsu (titular registral del inmueble) mediante poder especial de fecha 2/12/2009 otorgado ante escribano Marcelo Saúl Cifuentes de Tandil.

¿A quién se demanda?

Cristian Ricardo Zorrilla, locatario del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble ubicado en calle Sarmiento 386, ciudad de Tandil (local comercial con cocina, depósito, patio y 3 baños destinado a panificadora y panadería), por dos causales: (i) falta de pago de alquileres desde abril de 2024, y (ii) vencimiento del contrato de locación ocurrido el 8 de marzo de 2025. El demandado fue intimado mediante carta documento el 31/3/2025.

¿Qué se resolvió?

La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia dictada el 9/10/2025 por el Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 1 de Tandil. Se rechazó la excepción de falta de legitimación activa opuesta por el demandado, se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva de Seguros Rivadavia Cooperativa de Seguros Ltda., se ordenó el desalojo del demandado y se impusieron costas al demandado vencido, tanto de primera instancia como de alzada. Fundamentos principales de la decisión: El tribunal sostuvo que la legitimación activa de la demandante no depende de la titularidad del dominio sino de su condición de locadora reconocida por el demandado al suscribir el contrato de locación. A este respecto, la sentencia establece: "Es inherente al locador la facultad de reclamar la devolución de la cosa en cada uno de esos supuestos. Cabe destacar que el carácter de locador puede no coincidir con el de propietario y, por tanto, reconocida por el demandado la relación locativa, no obsta a la legitimación del actor la carencia de la titularidad de dominio." La Cámara enfatizó que el demandado reconoció expresamente el carácter de locadora de la actora al asumir él mismo el de locatario en el contrato de fecha 9/03/2021, por lo que no puede posteriormente desconocer tal carácter. Conforme se expresó en la sentencia: "La actitud del demandado está expresamente reñida con el principio de la buena fe (arts. 9, 961 y concs. del CCCN), y también, como ya dije, con la doctrina de los propios actos, que, habiendo sido una creación jurisprudencial y doctrinaria vigente bajo el anterior Código Civil, ha sido expresamente volcada en el CCCN." Asimismo, el tribunal precisó que para promover demanda de desalojo no es requisito ser propietario, siendo suficiente la legitimación que emana del contrato de locación mismo: "en todos aquellos supuestos en los que el contrato de locación ha sido concertado por alguien que no es el propietario de la cosa, la legitimación para demandar el desalojo habrá de emanar del contrato, y no del dominio que se tenga sobre la misma" (citando a Beatriz Aréan, Juicio de desalojo, Ed. Hammurabi, 1ª. Ed., 2004, pg.230 y ss.). El poder especial obrante en autos otorgaba expresamente a la actora facultades para "celebrar contratos de locación en los términos de la ley 23.091 y concordantes del Código Civil; cobrar alquileres y demás gabelas, otorgar recibos: actuar judicialmente para repeler ataques contra la propiedad y solicitar desalojos y cobro de alquileres caídos". Estas facultades encuadran claramente en actos de administración que habilitan la promoción de la demanda de desalojo. La sentencia confirmó que quedaron firmes —por no haber sido materia de agravio— los siguientes hechos: (i) la existencia de una locación celebrada por contrato entre la actora y el demandado; (ii) la falta de pago de alquileres desde abril de 2024; (iii) la ocupación sin derecho posterior al vencimiento del contrato; y (iv) el vencimiento del plazo de la última prórroga ocurrido en marzo de 2025.