CONSORCIO PROPIETARIOS EDIFICIO AV ALTE BROWN 2280 LOMAS DE ZAMOR C/ POTRONE NATALIA LORENA Y OTRO/A S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS

Quién demanda: CONSORCIO PROPIETARIOS EDIFICIO AV ALTE BROWN 2280 LOMAS DE ZAMORA

¿A quién se demanda?

NATALIA LORENA POTRONE y PAULA GABRIELA POTRONE (herederas de la titular registral Elsa Noemí Tojeiro, fallecida el 14 de marzo de 2010)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cobro ejecutivo de expensas comunes devengadas sobre unidades funcionales del edificio, correspondientes a tres inmuebles: Unidad Complementaria "A" ($82.140), Unidad Funcional 2 "A" ($2.639.367) y Unidad Funcional 1 "A" ($2.419.794), totalizando $5.141.301 por períodos comprendidos entre septiembre/2023 y julio/2025.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó las excepciones de inhabilidad de título (con el planteo de falta de legitimación pasiva) y la excepción de falta de personería, pero hizo lugar a la excepción de prescripción respecto de expensas devengadas con anterioridad al 27/08/2023. Ordenó llevar adelante la ejecución por el capital no prescripto con intereses según lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad, distribuyendo costas en 90% a cargo de las ejecutadas y 10% a cargo de la ejecutante. Fundamentos principales de la decisión: Sobre la legitimación pasiva: "En efecto, de la documental acompañada con el escrito de inicio surge acreditado mediante el informe de dominio y el reglamento de copropiedad que la titular registral de las unidades funcionales involucradas es la Sra. Elsa Noemí Tojeiro. Asimismo, mediante la copia de la declaratoria de herederos dictada en el proceso sucesorio que tramita ante el Juzgado Civil y Comercial N° 9 Departamental ('Tojeiro Elsa Noemí s/ sucesión ab-intestato'), también agregada al expediente, se encuentra acreditado que la titular ha fallecido el día 14 de marzo de 2010 y que las aquí ejecutadas revisten la calidad de herederas de aquélla." "La obligación de contribuir al pago de expensas comunes posee naturaleza propter rem, en tanto deriva de la titularidad o vinculación jurídica con la unidad funcional y se encuentra anudada a ésta. Consecuentemente, abierta la sucesión con el fallecimiento de la titular registral, los herederos adquieren de pleno derecho la herencia desde el momento mismo de la muerte del causante (art. 2337 CCCN), subrogándose en la posición jurídica del causante respecto de los bienes transmitidos y quedando alcanzados por las cargas inherentes a éstos, entre ellas las obligaciones por expensas comunes que se devenguen con posterioridad respecto de las unidades integrantes del acervo." Sobre la aptitud ejecutiva del certificado: "En autos, el Reglamento de Copropiedad acompañado establece expresamente en su art. 12 que 'será título ejecutivo suficiente el certificado de deuda emitido por quien ejerza la administración', sin exigir fórmulas sacramentales respecto de la denominación del concepto reclamado ni recaudos adicionales de redacción. En consecuencia, la circunstancia de que el certificado no emplee literalmente la expresión 'expensas ordinarias' o 'expensas extraordinarias' no constituye por sí sola un defecto apto para privarlo de fuerza ejecutiva." Sobre la personería del administrador: "Ahora bien, en materia de propiedad horizontal, el administrador es representante legal del consorcio y ejerce su representación judicial y extrajudicial (arts. 2065 sgts. y ccdtes. CCCN), encontrándose facultado para promover acciones tendientes al cobro de expensas comunes... Resulta propicio recordar que la personería del representante del consorcio puede justificarse mediante la agregación del libro de actas o de copia del acta de asamblea que dispuso la designación del administrador, como es el caso, sin que resulte exigible -para su acreditación frente a un integrante del propio consorcio
- el otorgamiento de escritura pública ni otras formalidades adicionales previstas para supuestos diversos." Sobre la prescripción: "Esta norma prevé que prescriben a los dos años 'el reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos, excepto que se trate del reintegro de un capital en cuotas', encontrándose comprendidos dentro de dicho supuesto los créditos derivados del cobro de expensas comunes, cuyo devengamiento periódico determina la aplicación del plazo prescriptivo allí previsto. En el caso, la ejecución fue promovida con fecha 27/08/2025, por lo que al momento de su interposición ya había transcurrido el plazo bienal respecto de aquellos períodos exigibles con anterioridad al 27/08/2023."