ALI HECTOR JORGE Y OTRO/A C/ TUCULET EDUARDO VICTOR Y OTROS S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Héctor Jorge Ali y Roxana Mónica Kostzer A quién se demanda (Demandado): Eduardo Victor Tuculet, Haydee Elena Ritter y subinquilinos y/u ocupantes del inmueble sito en Bartolomé Mitre nro. 2394 de la localidad de Castelar, Partido de Morón, Provincia de Buenos Aires. Qué se reclama (Objeto de la demanda): Desalojo del inmueble sito en Bartolomé Mitre nro. 2394 de Castelar, cuyos datos catastrales son Circ.2, Sec.A, Mza.26, Parc.1A, Partido 101, Matrícula 17281 Unidad Funcional 8. Los actores invocan ser poseedores del bien en virtud de boleto de compraventa celebrado el 19 de junio de 1987, en el cual se hizo entrega de la posesión. A pesar de haber obtenido sentencia condenatoria a los demandados a escriturar (dictada el 18 de mayo de 1992 y confirmada el 19 de noviembre de 1992), los demandados permanecen en el uso y goce del inmueble sin título alguno que lo justifique. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal hizo lugar a la demanda de desalojo, rechazando las tres excepciones opuestas por los demandados (prescripción, falta de legitimación activa y falta de legitimación pasiva). Condenó a los demandados a desocupar el inmueble dentro del plazo de diez días de adquirir firmeza el fallo, bajo apercibimiento de lanzamiento mediante la fuerza pública. Se impusieron las costas a la parte demandada. Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la legitimación activa: El Tribunal sostuvo que los actores cuentan con legitimación activa para promover la acción de desalojo, conforme surge del boleto de compraventa celebrado entre las partes y de la sentencia ejecutoriada dictada en el proceso de escrituración (expediente nro. 28.657). Explicó: > "De la lectura del boleto de compraventa surge que los demandados -parte vendedora
- hicieron entrega a la actora -parte compradora
- de la posesión del inmueble. En base a los términos de la mentada sentencia y del boleto de compraventa que relaciona a las partes, tengo por acreditada la legitimación de la parte actora para la promoción de los presentes obrados. En tal sentido desde la jurisprudencia se ha dicho que 'La acción de desalojo asiste tanto al titular registral, a quien resulte ser poseedor, como asimismo a quien sin ser poseedor o dueño haya otorgado la tenencia y tenga derecho a requerir la restitución'." Respecto de la legitimación pasiva: El Tribunal rechazó la excepción argumentando que reconocer derechos posesorios a los demandados resultaría contradictorio con lo ya decidido en el proceso de acción negatoria (expediente nro. MO5356/2012, sentencia del 27 de febrero de 2014). Citó el considerando segundo de dicha sentencia negatoria: > "La obligación de escriturar que pesa sobre los demandados Tuculet y Ritter trae aparejado como consecuencia la extinción de su derecho real de dominio con relación al inmueble de la calle Bartolomé Mitre 2394 de Castelar (art.2609 del Cód.Civil), por lo que el dictado de una sentencia favorable a los nombrados en la presente acción negatoria (en los términos del art.2.800 del Cód.Civil) resultaría contradictoria con lo resuelto y firme en el juicio de escrituración, y ello provocaría un grave escándalo juridico." El Tribunal concluyó que el respeto a la cosa juzgada es un pilar fundamental del régimen constitucional, citando jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Respecto de la prescripción: El Tribunal desestimó la excepción de prescripción afirmando que el plazo prescriptorio ha sido interrumpido reiteradamente por los actos procesales materializados en el proceso de escrituración y por la activación de la ejecución de la sentencia. Específicamente, recordó que los demandados ya habían planteado la excepción de prescripción en el proceso de escrituración (fs.463/466) y fue desestimada por interlocutoria confirmada por la Alzada Departamental el 27 de diciembre de 2011. Afirmó: > "Analizadas como han sido hasta aquí las constancias aportadas por las partes, mal puede concluirse que la presente acción se encuentre prescripta, ya que las obligaciones emanadas del contrato de compraventa han sido objeto de reclamos que a través de los años y de manera sucesiva han interrumpido el plazo fatal previsto por la ley de fondo. En este orden de ideas, la promoción del proceso de escrituración y cada uno de los actos procesales materializados en aquel, en los cuales asimismo se ha activado la ejecución de la sentencia ha interrumpido la prescripción de la obligación de restituir." El Tribunal destacó que desde el dictado de la sentencia negatoria (2014), la parte actora ha motorizado diversos trámites tendientes a la obtención de la escritura pública y al desalojo, evidenciando el ejercicio continuo del derecho. Sobre la caracterización de la tenencia de los demandados: El Tribunal determinó que los demandados ostentan "tenencia precaria" del inmueble, derivada de la obligación de restituir que emana del boleto de compraventa y de la sentencia condenatoria de escrituración: > "Que el incumplimiento de la obligación a escriturar por parte de los demandados ha dado origen al trámite del proceso de escrituración en la cual la actora obtuviera sentencia a su favor, condena ésta que aún no se encuentra cumplida. De este modo, corresponde configurar la permanencia y ocupación del bien por parte de éstos como una tenencia precaria, es decir, con obligación de restituir el inmueble a quienes le fuera dada la posesión, aquí actores." Sobre la procedencia del desalojo: El Tribunal recordó la normativa del artículo 676 del Código Procesal Civil y Comercial y jurisprudencia pacífica sobre el desalojo: > "Para el progreso de la acción de desalojo se requiere que quien la ejercite tenga el derecho a la libre disposición del bien objeto de aquella, como que aquel contra quien va dirigida carezca de todo título a la ocupación, es decir, que el actor debe acreditar ser titular de un derecho que le permita exigir la devolución o restitución de la cosa, y, asimismo, que el accionado se encuentre obligado a restituirla..." Concluyó: "En virtud de ello, toda vez que la ocupación del inmueble por parte de los accionados encuadra como 'tenencia precaria', existe por parte de éstos la obligación de restituir el inmueble a la reclamante que reviste la calidad de poseedora del mismo (art. 354, 375, 384 del CPCC), motivo por el cual se hace lugar a la demanda promovida por desalojo."