M M L E Y OTRO/A C/ V A G Y OTROS S/ FIJACION PRECIO ALQUILERES

Quién demanda: S D M M (como apoderado) y L E M M, en su calidad de propietarios del inmueble ubicado en calle Perdriel, San Fernando.

¿A quién se demanda?

Inicialmente contra V C A, A A M, V L A, V A G, A E C, S F M, Ocupantes y/o Subocupantes. Finalmente, la condena recayó solo sobre V C A y A A M.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Fijación y cobro de canon locativo por la ocupación indebida del inmueble desde febrero de 2020. Los actores estimaban un canon de $130.000 mensuales conforme tasación inmobiliaria. Remitieron carta documento el 18/03/2023 intimando al pago.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda. Rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por V C A y A A M, pero hizo lugar a las excepciones de los demás demandados (V L A, V A G, A E C, S F M) por no resultar responsables de la pretensión. Condenó a V C A y A A M al pago de $5.171.000 por la pérdida de la chance de alquilar el inmueble, más intereses desde el 18/03/2023 a la tasa activa del Banco de la Provincia de Buenos Aires. Fundamentos principales: El tribunal estableció que no correspondía fijar un canon locativo stricto sensu, sino indemnizar por la pérdida de la chance. Así expresó: "Ahora bien entiendo que no corresponde la fijación de un cánon locativo, tal como reclaman los actores al incoar la demanda, por no tratarse en la especie de un supuesto en el cual un condómino y/o coheredero, reclamada al otro una indemnización por el uso exclusivo de un bien, sino que corresponde indemnizar la pérdida de la chance de la que los actores se vieron privados al no poder usufructuar el bien durante el período de tiempo en el cual los demandados ocuparon el bien sin derecho a hacerlo." El tribunal citó jurisprudencia de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires: "no se trata en el caso de autos, de un supuesto de lucro cesante desde que no se ha acreditado. la pérdida de una ganancia concreta -de la renta
- sino más bien el fracaso de la posibilidad de alquilar el inmueble durante todo el tiempo en que el demandante se vio privado del mismo. (...) se debe resarcir la razonable aspiración de obtener un beneficio económico. Es decir, no el beneficio mismo, sino la sostenible potencialidad de lograrlo" (SCBA, Ac 72593, S, 21-11-2001). Respecto de la legitimación pasiva de los otros demandados, el tribunal razonó: "siendo que tanto en el proceso de desalojo como en la presente acción, quienes invocaron derechos posesorios sobre el bien fueron únicamente los codemandados A M A y A V (...) presumiéndose en consecuencia que las otras personas que habitaban el inmueble, a saber los hijos y nietos de aquellos, quienes cabe resaltar que no fueron demandados en el proceso de desalojo, lo hacían por formar parte del grupo familiar, autorizados por aquellos, más sin pretender derecho alguno sobre la propiedad, es que corresponde sin más rechazar la demanda contra ellos interpuesta." El cálculo de la indemnización se basó en los valores locativos informados por la perito martillera Edith Mariela Sossa: $89.000 para 2023, $220.000 para 2024, $380.000 para 2025 (febrero a abril) y $412.000 para mayo de 2025, desde marzo de 2023 (fecha de la intimación) hasta mayo de 2024 (fecha de recuperación del inmueble).