CONJUNTO HABITACIONAL OBREROS METALURGICOS ZARATE ASOCIACION SIMP C/ FAYA MARINA NOEMI Y OTRO/A S/ ACCION REIVINDICATORIA

Quién demanda: Conjunto Habitacional Obreros Metalúrgicos Zárate Asociación Simple (entidad titular del inmueble).

¿A quién se demanda?

María Noemí Faya y Marcelo Luis Faya (herederos de Noemí Marta Micheletti, adjudicataria original de la vivienda).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Acción reivindicatoria para obtener la restitución del departamento ubicado en calle Córdoba 543, Monoblock 22, Planta Baja, Departamento "A", de la ciudad de Zárate. La demandante argumentaba que la adjudicataria original incumplió el pago de cuotas sociales a partir de julio de 2010, lo que habría originado su exclusión del Consejo de Administración mediante acta del 27/06/2011. Tras el fallecimiento de Micheletti, sus hijos retuvieron indebidamente el inmueble y lo alquilaron a terceros.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal desestimó la apelación interpuesta por la demandante y confirmó la sentencia de primera instancia que rechazó la acción reivindicatoria, rechazó las excepciones opuestas (falta de legitimación activa y prescripción adquisitiva) e impuso las costas en el orden causado. En apelación, las costas fueron impuestas por su orden. Fundamentos principales de la decisión: La Cámara sostuvo que, si bien la asociación es titular registral del terreno y el estatuto que data de 1983 es válido, la facultad resolutoria del contrato deviene abusiva cuando colisiona con el carácter social de la operatoria y la magnitud de los aportes realizados. Al respecto, expresó: "...de las constancias de las presentes actuaciones resulta que el socio Mario Lorenzini le hizo una transferencia de acciones y derechos a la Sra. Micheletti el 07/05/1985 (...) la adjudicataria cumplió con el pago mensual, sucesivo y tempestivo durante 319 cuotas correspondientes al contrato de suscripción. Por ende, si bien asociación tiene derecho al cobro de la deuda generada por vía de cumplimiento de contrato, la resolución por incumplimiento contractual en la especie debe limitarse por abusiva y tenerse por no producida". La Cámara también citó precedentes provinciales que establecen: "...cierto es que del juego armónico de los artículos quinto y noveno del contrato social emana que la finalidad última de la operatoria consistió en que los adherentes accedieran al dominio de los respectivos inmuebles" y enfatizó que "el conflicto traído no puede dejar de interpretarse a la luz de la protección del acceso del socio adherente a una vivienda digna donde constituir un ámbito familiar autónomo, encontrándose claramente en juego los derechos vinculados con la protección de su familia e integrantes". Además, argumentó que "cuando el aporte ha sido significativo (por el tiempo que se sostuvo y por su cuantía), como prima facie sucede en la especie, donde han transcurrido 216 meses ininterrumpidos de aporte, puede concluirse que, en la especie, el ejercicio de la facultad resolutoria vulnera el principio de buena fe contractual (art. 1198 Cód. Civil, actuales arts. 96 y 1061 del CCCN) e implica el ejercicio abusivo del derecho (art. 1071 Cód. Civil, hoy arts. 9 y 10 del CCCN)". Respecto de la prescripción adquisitiva rechazada en primera instancia, la Cámara aclaró que no existe contradicción entre "el rechazo de la prescripción adquisitiva que opuso la accionada y la simultánea desestimación de la reivindicatoria; pues el fracaso de la defensa posesoria no empece al reconocimiento de los derechos derivados de la posición contractual de aquella".