VILLALBA PABLO SALVADOR C/ FOSSAS PABLO JOSE Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

¿Quién es el actor?

Pablo Salvador Villalba, propietario de un inmueble ubicado en Senador Benito Ferro 1318, Villa Raffo, Tres de Febrero, Buenos Aires.

¿A quién se demanda?

Pablo José Fossas (locatario) y María Fernanda Álvarez (ocupante conviviente).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Daños y perjuicios por incumplimiento contractual de locación
- Daños materiales por destrucción del inmueble: $1.000.000 (reclamo inicial)
- Privación de uso: $15.000.000
- Daño moral: $5.000.000
- Capital total inicialmente demandado: $30.000.000

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de acción (nulidad por simulación) opuestas por Fossas, y condenó solidariamente a ambos demandados al pago de $35.686.431,72 (daños materiales verificados: $15.686.431,72 + daño moral: $20.000.000), más intereses desde la restitución del inmueble (28/11/2022) hasta su pago, con costas a cargo de los vencidos. Fundamentos principales de la decisión: 1. Sobre las excepciones de falta de legitimación y nulidad: "Ello sentado, opuso el demandada la excepción de falta de legitimación activa sobre la base que el actor pretende responsabilizar a Fossas por daños materiales y contractuales causados por una tercera persona (María Fernanda Álvarez), cuando Fossas ya no habitaba el inmueble ni tenía posesión real... No sólo no se encontraba en el inmueble al momento de los hechos, sino que la denuncia policial, las actas notariales y la totalidad de los testimonios dan cuenta de que la única persona identificada en el lugar fue la Sra. María Fernanda Álvarez, junto a terceros no vinculados a él." Sin embargo, el Tribunal desestimó esta excepción considerando que: "si bien se encuentra acreditado que al momento del desahucio del inmueble referido mediante diligencia judicial, se hallaba ocupado por la codemandada Sra. María Fernanda Alvarez, habiéndose retirado con anterioridad el conviviente, no lo es menos que surge del mentado contrato locativo suscripto por el codemandado Sr. Pablo José Fossas, que el bien debía reintegrarse en el estado habitacional que se recibió, en buenas condiciones de uso, sin modificaciones ni deterioros." El Tribunal destacó que el contrato de locación expresamente indicaba que "el destino del inmueble era para vivienda exclusiva de Pablo José Fossas y su pareja María Fernanda Alvarez" (Cláusula tercera), por lo que el locatario responde por los hechos de su conviviente: "el vínculo locativo genera per sé responsabilidad del locatario por los hechos ilícitos de su conviviente, e incluso de visitantes ocasionales" conforme art. 1206 del Código Civil y Comercial. 2. Sobre la simulación del contrato: Fossas alegaba que el contrato fue simulado, celebrado "como un favor personal, sin entrega de la cosa, ni voluntad real de asumir obligaciones locativas" y que "su intervención fue, en efecto, una colaboración de buena fe, sin interés ni beneficio personal, para facilitarle al actor un medio legal para desalojar a la ocupante del inmueble." El Tribunal rechazó este argumento: "Resulta contrario a toda lógica pensar que el contrato de locación haya sido celebrado para un fin distinto al previsto, ya que ha quedado debidamente acreditado que el Sr. Fossas ocupó el inmueble en carácter de locatario, siendo imprescindible para ello suscribir previamente un contrato de locación, cuya validez y autenticidad nunca fue impugnada por el demandado." 3. Sobre la responsabilidad del locatario por deterioros: "El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió" (art. 1206 CCyC). El Tribunal consideró probado que "la destrucción del inmueble sito en la calle Senador Benito Ferro n° 1318... a la fecha de su restitución" ocurrió bajo responsabilidad del locatario Fossas, quien "debía reintegrase en el estado habitacional que se recibió, en buenas condiciones de uso, sin modificaciones ni deterioros." 4. Sobre cuantificación de daños materiales: La pericia arquitectónica determinó un costo de reparación de $15.686.431,72, que incluye "materiales, mano de obra, herramientas y equipos necesarios, seguros y aportes del personal, gastos generales y beneficio de acuerdo a la magnitud de los trabajos, e I.V.A." El Tribunal acogió esta tasación: "habiéndose acreditado la destrucción del inmueble y el costo de reparación, debe acogerse el rubro en tratamiento." 5. Sobre daño moral: "En los presentes se verifica que las consecuencias del evento dañoso que se ventila, reúnen todos los caracteres contenidos en la definición genérica del daño moral, y que el incumplimiento doloso por parte de la demandada, al no proceder a la devolución de la vivienda al finalizar el contrato de locación, debiendo recurrir el accionante a la vía judicial, a lo que se suma la destrucción de la propiedad, indudablemente genera un grave daño moral que debe ser reparado." El Tribunal condenó por daño moral en $20.000.000 basándose en art. 1738 del Código Civil y Comercial. 6. Rechazo del rubro privación de uso: El Tribunal rechazó la pretensión de $15.000.000 por privación de uso considerando que "no habiéndose determinado en forma prístina el tiempo de privación de uso, resulta improcedente lo requerido" ya que el actor ejerció el uso de la propiedad en las condiciones que se encontraba y existía un proceso conexo de cobro de alquileres en trámite.