CONSORCIO DE COPROPIETARIOS DEL EDIFICIO JACHAL X C/ CAPARELLI MONICA GRACIELA Y OTROS S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS

Quién demanda: Consorcio de Copropietarios del Edificio Jachal X, representado por su administrador Diego Picasso Achável.

¿A quién se demanda?

Mirta Ana María Coppes (titular registral de la Unidad Funcional N° 105); Silvia Susana Caparelli, Mónica Graciela Caparelli y Viviana Marisa Caparelli (herederas de José María Caparelli, quien adquirió el inmueble en subasta judicial el 7 de diciembre de 1994). Objeto de la demanda: Cobro ejecutivo de expensas comunes por la suma de $6.954.117,79, correspondientes a los períodos de mayo 2024 a febrero 2026, más intereses y costas. Decisión del Tribunal: Se rechazaron las excepciones de falta de legitimación pasiva e inhabilidad de título opuestas por las herederas Caparelli. Se mandó llevar adelante la ejecución contra las demandadas por el capital reclamado de $6.954.117,79, con intereses a la tasa activa del Banco de la Provincia de Buenos Aires (en lugar de la tasa del 20% mensual pactada en el reglamento), más costas procesales. Fundamentos principales de la decisión: Respecto a la legitimación pasiva, el Tribunal sostuvo: "El artículo 2050 del Código Civil y Comercial de la Nación establece de manera tuitiva y amplia que están obligados al pago de las expensas 'el propietario y, sin implicar liberación de éste, los que tienen derechos reales o personales sobre el piso o departamento, o poseen el mismo por cualquier título'. De las constancias obrantes en la causa, no se encuentra controvertido que el Sr. José María Caparelli adquirió en subasta judicial la unidad funcional generadora de la deuda. Asimismo, está fehacientemente acreditado mediante la declaratoria de herederos dictada el 4 de noviembre de 2019 que las excepcionantes resultan ser las únicas y universales herederas del causante adquirente." El Tribunal enfatizó que las transmisiones de posesión mediante instrumentos privados resultan inoponibles frente al Consorcio: "Al respecto, cabe destacar con singular énfasis jurídico que la transmisión de la posesión mediante instrumentos privados, aun cuando fueran reconocidos y el tercero haya ejercido actos de señorío constatados en sede judicial (como el invocado juicio de desalojo Expte. MP-10919-2021), resultan negocios jurídicos inoponibles frente al Consorcio acreedor (res inter alios acta). La entidad consorcial no fue parte en dicho negocio, ni prestó su asentimiento, ni consta que la transferencia haya cumplido con la publicidad registral exigida por el ordenamiento." Concluyó que existe obligación solidaria o concurrente: "En el mejor de los supuestos para las ejecutadas, nos encontramos ante una obligación solidaria o concurrente, en la que el consorcio acreedor posee la plena facultad de accionar contra quien resulte titular dominial, o contra el adquirente en subasta y sus sucesores, independientemente de la acción de repetición que a estas últimas les pudiera corresponder frente al tercer poseedor en virtud del acuerdo privado." Respecto a la inhabilidad de título, el Tribunal consideró que el certificado de deuda cumplió con todos los recaudos legales y que las demandadas nunca negaron la existencia de la deuda, solo su obligación personal: "La excepción de inhabilidad es inaudible cuando el ejecutado no desconoce la materialidad de la deuda reclamada ni alega, de manera categórica, haber procedido al pago de la misma." Sobre los intereses, el Tribunal morigeró la tasa del 20% mensual pactada por resultar exorbitante: "Si bien cabe señalar, que en el supuesto de expensas comunes los intereses desempeñan una función más compulsiva que resarcitoria [...] ello no obsta a la facultad y el deber de los jueces de morigerar los intereses cuando su aplicación contraría la moral y las buenas costumbres (arts. 771 y 794 del Código Civil y Comercial de la Nación)."