CUSSI RUBEN DANIEL C/ CUSSI MIRIAM ALEJANDRA Y OTRO/A S/ ESCRITURACION

Quién demanda: Rubén Daniel Cussi, en su calidad de hijo y heredero declarado de Héctor Sebastián Cussi (comprador del inmueble).

¿A quién se demanda?

Miriam Alejandra Cussi, en su calidad de heredera testamentaria de Sara Maximina Naser (vendedora del inmueble).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

La escrituración de un inmueble ubicado en calle Olazabal Nº 518/520, entre calles Ituzaingó y Necochea, Mar del Plata (Unidad Funcional Nº 2), adquirido mediante boleto de compraventa celebrado el 31/07/1986 entre el padre del actor y la anterior titular del bien.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal desestimó la excepción de prescripción interpuesta por la demandada y hizo lugar a la demanda de escrituración, ordenando la transmisión del inmueble en la forma determinada en el considerando IV punto c), bajo apercibimiento de lo dispuesto por el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentos principales: El Tribunal determinó que la acción de escrituración no se encontraba prescripta, rechazando la excepción de prescripción decadal invocada por la demandada. Al respecto, sostuvo: "La posesión pacífica y continuada de un inmueble importa un tácito reconocimiento de la obligación de escriturar por parte de su vendedor y posee virtualidad de interrumpir el curso de la prescripción de la acción, ya que importa un reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del adquirente. La posesión permanente del bien prometido en venta, tolerada por el vendedor, constituye factor interruptivo de la prescripción del derecho creditorio a escriturar, pues ese reconocimiento fluyente tiene efecto interruptivo continuo." El Tribunal verificó mediante pericia caligráfica que las firmas del boleto de compraventa de fecha 31/07/1986 correspondían auténticamente a ambas partes contratantes. Del contrato surgía que: (a) Sara Maximina Naser vendía el inmueble a Héctor Sebastián Cussi; (b) el precio se fijó en diez mil australes, entregados en efectivo en ese mismo acto; (c) la vendedora colocó al comprador en posesión real y efectiva del bien; (d) la vendedora otorgó poder irrevocable post mortem por cinco años para que el comprador firmara la escritura traslativa de dominio. Respecto de las causales de interrupción de la prescripción, el Tribunal identificó: "El actor demostró que su padre Héctor Cussi (titular del boleto) abonó la totalidad del precio de la compraventa y se le entregó la posesión a la firma del instrumento, tal como surge de la cláusula tercera última parte del contrato. Frente a tal situación, resultaría irrazonable suponer que no hubiera recibido la posesión del inmueble, desde que se ciñe a las máximas de la experiencia que conforme el curso normal y ordinario de las cosas así suceda." Los testigos ubicaron al Sr. Héctor Cussi en el inmueble desde hace muchos años, conviviendo con Sara Maximina Naser desde antes de 1986 y continuando esa posesión después del fallecimiento de su padre. El Tribunal también consideró que el matrimonio celebrado entre los contratantes el 20/05/1993 produjo un efecto suspensivo sobre el plazo de prescripción, en los términos del artículo 3969 del Código Civil. La suspensión se inició en la fecha del matrimonio y cesó con el fallecimiento del Sr. Cussi el 12/11/2020. Finalmente, el Tribunal resolvió un aspecto complejo de derecho matrimonial: al momento de la firma del boleto (31/07/1986), el Sr. Cussi estaba casado con Rosa Norma Cappiello, por lo que el bien adquirido integró la sociedad conyugal entre ambos. Posteriormente, tras divorciarse (20/10/1991) y contraer nuevo matrimonio con Sara Maximina Naser (20/05/1993), el bien fue parcialmente integrado a la nueva sociedad conyugal. En consecuencia, el Tribunal determinó la transmisión del bien en proporciones derivadas de estos estados civiles sucesivos y de los procesos sucesorios correspondientes, ordenando que:
- El 50% de la propiedad sea transmitido en el marco de la sucesión de Rosa Norma Cappiello a favor de los herederos allí declarados;
- El restante 50% sea transmitido en el marco del proceso sucesorio del Sr. Cussi a favor de los herederos allí declarados;
- El 25% correspondiente a Sara Maximina Naser sea transmitido en el marco de su proceso sucesorio a favor de la heredera testamentaria. El Tribunal impuso las costas del proceso a la demandada en su calidad de vencida.