STELLA MARIS S.C.A. C/ DURANTE ABEL S/REIVINDICACION

Quién demanda: Stella Maris S.C.A., sociedad anónima que se dedica a la venta de lotes en la zona de Mar del Plata.

¿A quién se demanda?

Abel Durante.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Reivindicación del inmueble identificado como Circunscripción IV, Sección Z, Manzana 182, Parcela 25, Matrícula 230.662 ubicado en calle Guardacostas Islas Malvinas N° 2970 de Mar del Plata.

¿Qué se resolvió?

La sentencia de primera instancia (26/3/2024) rechazó la demanda de reivindicación por falta de legitimación activa de la demandante, considerando insuficiente el informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble y exigiendo escritura pública. La Cámara de Apelación confirmó el rechazo de la demanda, pero por fundamentos distintos: admitió la legitimación de Stella Maris S.C.A. mediante el informe de dominio registral y confirmó el rechazo por la procedencia de la defensa de posesión veinteañal (usucapión) opuesta por el demandado. Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la legitimación activa, la Cámara sostuvo: > "Para acreditar la existencia del derecho real es necesario probar el título y el modo. De ahí que la legitimación activa para deducir la reivindicación la tiene quien resulta titular de dominio del inmueble y ha perdido la posesión del mismo (vuelvo con la cita del art. 2758 del CC). El dominio, por otra parte, se adquiere mediando escritura pública, tradición e inscripción (arts. 577, 1184 inc. 1, 1185, 2505, 2524, 2601/09 y ccdtes CC)." Sin embargo, reconoció que: > "El Informe de Dominio fue emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires y como tal es un instrumento público (arts. 979 CC y 289 CCyCN). Únicamente podría haberse impugnado su autenticidad a través de la redargución de falsedad; sin embargo, lejos de ello y tal como dije más arriba, el demandado reconoció particularmente la validez del instrumento y la titularidad que pesa sobre la sociedad actora." Agregó que: > "Ha de tenerse presente que cuando el Código exige la presentación del título que acredita el derecho de poseer del actor, no se refiere al título en sentido instrumental, sino a la causa en que se apoya el derecho, al acto jurídico o hábil para transmitir la propiedad." Respecto de la prescripción adquisitiva como defensa, la Cámara sostuvo: > "La única posibilidad que tiene el poseedor demandado para enervar la acción reivindicatoria es probar, en forma convincente, que ha poseído el inmueble durante el lapso requerido por la ley para tener por configurada la usucapión larga, es decir durante veinte años (art.1899 del C.C. y C.), oponiendo tal prescripción como defensa." En relación a la prueba aportada por el demandado: > "La documentación aportada, consistente en el pago más o menos regular de impuestos y servicios, al menos desde el año 1992, entonces, hacen prueba sin necesidad de ser autenticados porque están comprendidos en los alcances del art. 979 inc. 2° del Código Civil. Los referidos recibos acreditan la continuidad en el tiempo y en forma pacífica y sin turbaciones del animus domini, pues es un propietario normalmente quien abona los impuestos que gravan su inmueble, de ahí que el pago de éstos por parte del poseedor constituya un buen medio de prueba de ese estado subjetivo, el que, sumado a la prueba testimonial -principal y concluyente
- consolidan la demostración de los requisitos exigidos para usucapir: corpus y animus." Concluyó: > "Recapitulando, si bien la prueba aportada por la demandada en abono de su incipiente defensa de posesión veinteañal ha sido escasa, no así insuficiente, desde que el pago más o menos regular de impuestos y el domicilio consignado en el DNI me convencen, al menos con ciertos visos de verosimilitud, que la posesión que invoca es suficiente para repeler la acción reivindicatoria, sin perjuicio de que deberá iniciar el correspondiente proceso de prescripción adquisitiva, con la consecuente exigencia y amplitud probatoria."