ROMA PAMELA ANABEL C/ TAPIA MARCELO S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Pamela Anabel Roma

¿A quién se demanda?

Marcelo Fabián Tapia

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de un contrato de construcción de una vivienda celebrado en mayo de 2017 bajo la modalidad "llave en mano" con sistema "steel framing". El demandado no cumplió con entregar la obra en los plazos pactados. La actora reclama: daño emergente por pago de alquileres ($800.000), daño moral ($400.000), gastos, daño punitivo y multa derivada de cláusula penal ($100.000).

¿Qué se resolvió?

Primera instancia (sentencia del 13/08/2024): El juez de primera instancia hizo lugar a la pretensión, condenando al demandado a pagar $1.500.000 (comprensiva de $1.000.000 por daño emergente, $400.000 por daño moral y $100.000 de multa por cláusula penal), con más intereses desde el 23/02/2023 hasta el pago efectivo. Rechazó el reclamo por gastos y daño punitivo. Apelación (sentencia de la Cámara): Se confirmó la sentencia de primera instancia en lo sustancial y se modificó en cuanto al daño punitivo. La Cámara aceptó el recurso de apelación interpuesto por la actora y rechazó el de la parte demandada. Se condenó al demandado al pago de daño punitivo equivalente a 30 canastas básicas totales para el hogar 3 según INDEC. Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la excepción de incumplimiento opuesta por el demandado: "En el ámbito de esta excepción, son los contratos que dan nacimiento a obligaciones simultáneas a cargo de ambas partes, una de las cuales no puede reclamar a la otra el cumplimiento, si no hubiera cumplido sus propias obligaciones u ofreciere cumplirlas; y si lo hiciere, la otra puede negarse, oponiendo la excepción de incumplimiento. En lo que al recurso interesa, resulta determinante señalar que constituye uno de los recaudos de procedencia de esta defensa, la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones, es decir, que no estén sujetas a un plazo diferente; si la obligación de la parte que reclama el cumplimiento o la resolución, tuviere un plazo no vencido, la excepción sería improcedente." La Cámara concluyó que el convenio conciliatorio de noviembre de 2018 dejó claro que el pago del saldo pendiente de $105.000 fue diferido para cuando la obra finalizada fuera entregada a la actora, por lo que no existía simultaneidad en las contraprestaciones. En consecuencia, "el demandado no estaba habilitado a suspender el cumplimiento de la suya (arts.1061 y 1063 CCyC)." Respecto del daño emergente por alquileres: "Para el éxito de este reclamo indemnizatorio, no resulta suficiente el incumplimiento del demandado; sino que, además, se erige en presupuesto necesario, la demostración del perjuicio invocado, es decir, el pago de los alquileres, pesando la carga probatoria del mismo sobre la accionante (arts. 1744 CCyC y 375 CPCC). Ésta ha dado cumplimiento a la carga probatoria que sobre ella pesaba, ya que logró acreditar el daño patrimonial por ella invocado... el testigo Manuel Tomás Manzano explicó con claridad que en esa época le alquiló un departamento a la actora, que no se redactó contrato escrito por la relación de confianza, y que la locación debió extenderse más allá de lo convenido, por el retraso de la entrega de la vivienda objeto del contrato en debate." Respecto del daño moral: "A través del contrato que los vinculó, la accionante le encomendó al demandado, la edificación de un inmueble para asentar en él, su vivienda. Partiendo de esta plataforma, cabe recordar que el incumplimiento del demandado frustró la expectativa de la actora de tener una vivienda propia, situación que autoriza a presumir una perturbación anímica que excede el padecimiento propio de las inquietudes normales y corrientes del mundo de los negocios, y por lo tanto, constituye un daño moral que habilita a la concesión de la correspondiente indemnización (art. 1741 CC y C). Asimismo, no puede perderse de vista que entre las partes de autos existió una relación de consumo, puesto que el demandado es una persona que, con una organización empresarial, construye profesionalmente inmuebles; en tanto que la actora contrató a título oneroso la construcción de una vivienda en beneficio propio y de su grupo familiar (arts. 1, 2 y 3 ley 24.240). Esta situación, en la que la actora constituye la parte débil de la relación contractual, refuerza la presunción de padecimiento de daño moral por parte de la misma." Respecto del daño punitivo (tema decisivo en la modificación): "Del texto del artículo 52 bis de la ley 24.240 (según ley 26.361) se desprende un único requisito para la procedencia del daño punitivo, que es el incumplimiento del proveedor de las obligaciones legales o contractuales con el consumidor. En dicha norma no se hace referencia alguna a la conducta de los proveedores, ni se exigen valoraciones subjetivas, tales como la gravedad de esa conducta, ni la intención de dañar, ni el ánimo de lucro subyacente al incumplimiento; valoraciones que quedan reservadas para la cuantificación de la pena. En este sentido, la Suprema Corte de Justicia tiene dicho que '...La norma es clara en cuanto a que exige para su aplicación un solo requisito: que el proveedor no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor. Esta disposición, apartándose de las sugerencias efectuadas a nivel doctrinario, no exige un grave reproche subjetivo en la conducta del dañador, ni un supuesto de particular gravedad caracterizado por el menosprecio a los derechos del damnificado o a intereses de incidencia colectiva, ni a los supuestos de ilícitos lucrativos. Solo dispone que procede cuando se incumplen obligaciones legales o contractuales...' (sent. del 17/10/2018 recaída en la causa C119562)." Concluyó: "Partiendo de esta plataforma, emerge como forzoso corolario, que debe revocarse lo decidido, declarándose procedente el daño punitivo... Teniendo en cuenta las características de este caso, considero justo fijar el daño punitivo en la suma equivalente a 30 canastas básicas total para el hogar 3, que publica el INDEC." ---