BERARDO ROBERTO OMAR Y OTROS C/ GIULIANI GERMAN DARIO S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Roberto Omar Berardo, Beatriz Ester Landaburu, Roberto Inchaussandague, Stella Maris Berardo, Gustavo Martín Inchaussandague, Yanina Mariel Inchaussandague y Franco Ariel Inchaussandague (vendedores del inmueble).

¿A quién se demanda?

Germán Darío Giuliani (comprador).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento de un Boleto de Compraventa suscripto por escritura pública el 20 de abril de 2015, mediante el cual se pactó la venta de las unidades funcionales 3 y 4 (resultantes de la subdivisión de la unidad 2) del inmueble sito en calle Misiones 2359, Beccar, San Isidro. Los actores reclaman: (i) el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio; (ii) el pago del saldo de precio (U$S12.300 y $60.000); (iii) multas por pago fuera de término de las cuotas 12 a 21 (U$S16.033,94); (iv) multas por falta de pago de las cuotas 22 a 30; (v) reintegro de gastos; (vi) intereses moratorios. El demandado opone defensas de nulidad de cláusulas penales, pesificación de la deuda e imprevisión, además de reconvenir por daños y perjuicios por imposibilidad de disponer del inmueble.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda, condenando al demandado a: (a) otorgar la escritura traslativa de dominio dentro de 30 días bajo apercibimiento; (b) abonar el saldo de precio en los términos pactados (U$S12.300 y $60.000) con intereses desde la mora; (c) pagar las multas por retraso en cuotas 12 a 21 (U$S16.033,94); (d) pagar multas reducidas por las cuotas 22 a 30 conforme nueva fórmula; (e) rechazó el planteo de pesificación y la teoría de la imprevisión; (f) rechazó íntegramente la reconvención. Las costas se impusieron al demandado en lo principal y al reconviniente en su planteo. Fundamentos principales de la decisión: El tribunal estableció como punto de partida que "la obligación de escriturar presenta características singulares, en tanto su cumplimiento requiere la concurrencia de las conductas de ambas partes contratantes y la intervención de un tercero, el escribano autorizante. Por ello, la mora no se produce por el mero transcurso del tiempo, sino que resulta indispensable verificar si quien reclama el cumplimiento ha cumplido u ofrecido cumplir las prestaciones a su cargo y si la contraparte ha incurrido efectivamente en una conducta obstructiva o incumplidora." Respecto de la escrituración, el tribunal concluyó que la parte actora acreditó mediante documentación pública y actas notariales que: (i) cumplió con la condición precedente de inscribir la declaratoria de herederos (inscripta el 26 de diciembre de 2018); (ii) realizó sucesivas gestiones ante la escribana designada contractualmente; (iii) compareció a las dos audiencias de escrituración fijadas (12 y 29 de abril de 2021). Las actas notariales de incomparecencia "hacen plena fe de los hechos que la escribana autorizante percibió personalmente en ejercicio de sus funciones" y documentan que "el demandado no compareció a las convocatorias cursadas para la suscripción de la escritura traslativa de dominio, quedando constituido en mora, a partir de la intimación por carta documento enviada el 22/2/2021 y recibida el 23/2/2021." El tribunal rechazó las defensas del demandado sobre irregularidades registrales, sosteniendo: "surge de la prueba informativa del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) que dicha declaratoria (dictada en los autos 'Rivero Domingo Yolando y otra s/ Suc. ab Intestato') fue inscripta a nombre de los actores en fecha 26/12/2018 bajo el número de presentación 1.163.495/5. Ello confirma que los vendedores habían cumplido con la condición previa de regularizar la titularidad registral del inmueble (Matrículas 10.749/3 y 10.749/4) mucho antes de citar al demandado a las audiencias de escrituración de abril de 2021." Respecto de las multas por mora en cuotas 12 a 21, el tribunal confirmó su procedencia: "acreditada la mora en el pago de las cuotas referidas y no existiendo razones que justifiquen privar de eficacia a la cláusula penal convenida, corresponde admitir el reclamo de las multas contractuales por la suma de U$S16.033,94." Sin embargo, sobre las multas por las cuotas 22 a 30, el tribunal ejerció su facultad de reducción conforme al art. 656 del Código Civil: "En el caso de autos, la aplicación estricta de la cláusula penal convenida conduciría a resultados ostensiblemente desproporcionados. En efecto, al haberse pactado una multa diaria equivalente a una trescientos treintava parte (1/330) del importe de la cuota en mora, la penalidad representa aproximadamente un 110,61% anual del capital adeudado." El tribunal precisó: "la cláusula penal no puede otorgar a la parte acreedora una indemnización superior a la que razonablemente resulte apta para reparar las consecuencias de la mora. Es que, en principio, la indemnización a cargo del deudor moroso en el cumplimiento de una obligación de dar sumas de dinero no debe exceder el pago de los intereses correspondientes." Concluyó así: "ponderando la magnitud de la pena estipulada, la naturaleza dineraria de la obligación incumplida, la ausencia de prueba de daños extraordinarios y la manifiesta desproporción existente entre la penalidad reclamada y los intereses que razonablemente podrían compensar los efectos de la mora, concluyo que la cláusula penal pactada resulta excesiva en los términos del art. 656 del Código Civil, correspondiendo en consecuencia reducir judicialmente su cuantía." Fijó la nueva penalidad en "una tres mil seiscientos cincuentava parte (1/3650) del importe de la cuota correspondiente por cada día de atraso y hasta que se efectivice la escritura traslativa de dominio." Respecto de la pesificación, el tribunal rechazó la pretensión del demandado: "El pedido de pagar en pesos conforme la disposición del art. 765 del CCyC no deviene aceptable no sólo en función de lo dispuesto en el considerando 1 de la presente sentencia (art. 3 del C.Civil y art. 7 del CCyC) sino que además porque lo contrario fue pactado por las partes en la cláusula cuarta del boleto de compraventa." Citó expresamente la cláusula contractual: "Es condición esencial de la presente compraventa que el pago total del Saldo de Precio de Venta por la compraventa del Inmueble y, en su caso de las multas previstas en el presente, serán realizados en dólares estadounidenses billetes por el Comprador... El Comprador declara tener reservada la cantidad de dólares estadounidenses billetes necesarios para hacer frente a las obligaciones a su cargo y renuncia en forma expresa a invocar en el futuro la teoría de la imprevisión." Recordó el tribunal el principio contractual: "El contrato es 'la ley de las partes'. Es una regla a la cual se han sometido por su libre voluntad a la cual deben respetar haciendo honor a la palabra empeñada. El art. 1197 del Código Civil dispone que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma, receptando así el principio