QUIROZ MARIA ALEJANDRA C/ HEREDEROS DE RIVAS LUIS S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL/USUCAPION

Quién demanda: Quiroz María Alejandra, DNI 22.817.006 (cesionaria de derechos litigiosos de María Fernanda Andrade desde el año 2023).

¿A quién se demanda?

Herederos de Rivas Luis, titular registral del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Adquisición de dominio por prescripción adquisitiva vicenal (usucapión) de dos lotes de terreno ubicados en Carlos Keen, Partido de Luján, Buenos Aires, identificados como: Circ. VII, Parc. 23 y 24, Secc. B, Manz. 10, Insc. Mat. 24862, Partidas inmobiliarias 064-34894 y 064-34895.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, declarando adquirido por prescripción adquisitiva el dominio de los inmuebles a favor de la actora, ordenando la cancelación del dominio anterior inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble y disponiendo la inscripción registral de la presente sentencia. Las costas se imponen en el orden causado. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal precisó que rige al caso el Código Civil anterior a la ley 26.994, por resultar vigente al momento del hecho, considerando que aplicar el Código Civil y Comercial implicaría una inadmisible retroactividad de la ley civil (art. 7°). Estableció que: "Esta litis debe resolverse bajo el marco normativo del derogado Código Civil (Ley 340). Se trata de la adquisición de un dominio por usucapión que habría operado durante su vigencia. Es decir que la cuestión versa sobre situaciones jurídicas consolidadas al amparo de la ley anterior, por lo que aplicar el Código Civil y Comercial implicaría una inadmisible retroactividad de la ley civil." Respecto a la naturaleza de la prescripción adquisitiva, el Tribunal señaló: "La prescripción adquisitiva del dominio es una institución que, más allá del interés privado de quien la intente, cumple una función de utilidad social, al convertir en titular del derecho a quien se ha comportado durante largo tiempo como si lo fuera, acordando validez y seguridad a situaciones de hecho." Asimismo: "El fin de la usucapión es la obtención, a través de una sentencia declarativa, del título supletorio de dominio." Sobre los requisitos de la usucapión, el Tribunal estableció que: "la necesidad de que exista posesión continua -por parte de quien acciona
- y que dicho hecho se haya extendido por el lapso temporal legalmente establecido; en el caso de los inmuebles, veinte años (arg. art 4015 y concs del Código Civil). De ello surge que no sólo ha de invocarse y probarse una posesión 'animus domini' munida de todos y cada uno de los caracteres que la ley quiere para erigirla de un modo dominial (pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años), sino que, en el mismo inicio de ella, ha de existir un acto o una serie de actos inequívocos de exclusión de sus poseedores." El Tribunal aplicó la "prueba compuesta" como método de apreciación, enfatizando que: "Que en materia de usucapión, se aplica la 'prueba compuesta' como método de apreciación de la misma, al no tolerar que el fallo se base exclusivamente en la testimonial (art. 24 inc. 'c' ley 14.159 y 679 inc. 1º)." En cuanto a la carga probatoria del ánimus domini: "Nuestro sistema legal no presume que cualquier ocupante lo es para sí y a título de dueño, siendo carga de quien invoca el título, probar el 'animus domini' (SCBA., causa Ac. 40.208 del 14-3-89), lo que supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño, pues mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido 'rem sibi habendi', el juez debe considerar al ocupante como mero detentador." Respecto a la legitimación por cesión de derechos posesorios, el Tribunal señaló: "la legitimación de la actora se encuentra en el instrumento público que luce a fs. 354/356 (Escritura Pública n° 176), se trata ni más ni menos del caso de la adquisición por cesión de derechos posesorios sobre el inmueble, tal circunstancia presupone la accesión de posesiones a título singular (conf. arts. 2475, 2476 y 4005 del CCiv.)." El Tribunal valoró positivamente las pruebas rendidas: "Planos de mensura del año 2008 adjuntos al demandar; Abundantes recibos de pago de impuestos y tasas locales; Boleto de venta y cesión de derechos, con firmas certificadas a favor de la accionante originaria de fecha 1998; Declaración testimonial que dan cuenta de la posesión de la Sra. Andrade de los lotes, formulada por los Sr. Dince, Re y Massone en audiencia presencial videograbada del día 17 de noviembre de 2025." Concluyó que: "las pruebas rendidas en autos, son suficientes para probar la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el lapso de más de 20 años que exige el artículo 4.015 del C. Civil. (art. 384 CPCC) por parte de la accionante respecto del inmueble objeto de marras, lo que sella la suerte de la demanda impetrada." Respecto a las costas, el Tribunal aplicó la doctrina según la cual: "Las costas por su orden se convierten en principio cuando el vencedor alega la usucapión y el demandado no opone una férrea defensa de rechazo a la demanda (art. 68 su doct., del C.P.C.C.). Ello es así porque el poseedor 'animus domini' que cumplió el plazo legal y quiere regularizar registralmente su título debe iniciar el proceso de usucapión y producir la prueba que la ley reclama."