ATTIANESE CRISTIAN ADRIAN C/ FURMAN GABRIELA ALEJANDRA S/ DETERMINACION PRECIO/ALQUILERES

Quién demanda: Cristian Adrián Attianese, condómino del inmueble ubicado en la UF 81, barrio Pinar de Tigre, calle Alvear 1760 (Partido de Tigre).

¿A quién se demanda?

Gabriela Alejandra Furman, condómina del mismo inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

La fijación de un canon locativo a favor del actor por el uso exclusivo y excluyente que la demandada efectúa del inmueble común durante los últimos 10 años, siendo ambos copropietarios en partes iguales (50% cada uno). El actor cursó carta documento el 23/05/25 (recibida el 02/06/25) intimando al pago del canon.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar a la demanda condenando a la demandada a pagar $11.190.000.
- en concepto de cánones devengados hasta junio de 2026 (equivalentes a 12 meses desde junio 2025), a razón de $932.500.
- mensuales (equivalentes al 50% del valor locativo del inmueble fijado en $1.865.000.-). Se impone a la demandada la obligación de abonar los cánones futuros mientras persista la ocupación exclusiva, pagaderos entre el 1° y 10 de cada mes. Se condenan las costas a la demandada. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que "Ante el uso y goce exclusivo y excluyente del inmueble por parte de uno de los condóminos, procede durante el período de indivisión la fijación de un canon locativo a favor del restante condómino privado de hecho de su goce, hasta tanto se liquide la comunidad o se modifique la situación de ocupación (arts. 1983, 1986, 1988 del CCCN)". Aclaró que "Esta compensación por el uso exclusivo únicamente tiene proyección hacia futuro y debe computarse como deuda desde que fue solicitada, ya que se reputa consentido el uso de la cosa en forma gratuita por el periodo anterior." Respecto a cuándo nace la obligación de pagar, el Tribunal señaló: "el comunero que ocupa la cosa común, ejerciendo sobre ella el derecho de propiedad que le es propio, nada adeuda mientras el sujeto excluido del disfrute de la cosa no le haga conocer en forma fehaciente su intención de recibir indemnización por esa falta de aprovechamiento. Sólo el reclamo claro y concreto da lugar al nacimiento de derecho para quien la realiza". Por ello, "A partir de esta fecha [02/06/25, cuando fue recibida la carta documento], entonces, debe entenderse que cesó la tolerancia por el uso gratuito y procede el crédito reclamado." El Tribunal rechazó el argumento de la demandada sobre la necesidad de descontar los gastos afrontados (impuestos, tasas, expensas, mantenimiento), señalando: "El art. 1991 del CCCN la habilita a solicitar su reembolso pero frente al categórico desconocimiento opuesto por ATTIANESE el 10/09/25, valoro que FURMAN no hizo una liquidación concreta de esos gastos y, mucho menos, los ha acreditado durante el trámite del juicio, de modo que no hay prueba concluyente sobre su efectivo pago y, menos aún, su monto." Respecto a la prueba del valor locativo, el Tribunal consideró determinante "la tasación agregada el 12/12/25, que estimó el valor locativo del inmueble en $1.865.000 mensuales, a la fecha de su presentación. La martillero Baidón determinó de manera fundada y razonable el valor locativo requerido, considerando la ubicación, características y estado general del inmueble. Sus conclusiones no fueron cuestionadas por las partes ni contradichas por otra prueba." El Tribunal también declaró "la inconstitucionalidad de los arts. 7 y 10 de la Ley 23.928 -t.o. Ley 25.561
- y su inaplicabilidad al caso", siguiendo la doctrina fijada por la SCBA en la causa "Barrios" (Ac. 124.096 del 17/04/2024), estableciendo que "respecto a los cánones ya devengados, al haberse expresado a valores actuales, los intereses se calcularán mes a mes en base a una tasa del 6% anual, desde el 02/06/25 hasta el 12/12/25 (fecha en que se presentó la tasación). En adelante y hasta el pago, se aplicará la tasa pasiva digital ya mencionada, salvo que el promedio entre el RIPTE y el IPC del INDEC arroje un monto mayor, en cuyo caso se aplicará este último."