LAZARTE JORGE OMAR Y OTROS C/ LAZARTE EDGARDO RICARDO S(N8)/ DETERMINACION PRECIO/ALQUILERES

Quién demanda: Roman Horacio Lazarte, Leandro Joaquín Lazarte, Julia Del Jesus Lazarte y Jorge Omar Lazarte (en su carácter de herederos universales de Justo Román Lazarte y Nemesia del Carmen Correa).

¿A quién se demanda?

Edgardo Ricardo Lazarte (coheredero que ocupa el inmueble).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Fijación y cobro de canon locativo por el uso y goce exclusivo del inmueble ubicado en calle Santa María Nº 1326 de Morón, provincia de Buenos Aires (Matrícula Nº 112.333), que forma parte del acervo hereditario. Se solicita compensación desde noviembre de 2024 (fecha del primer reclamo extrajudicial mediante carta documento), con actualización trimestral por IPC, intereses y costas procesales. Asimismo, solicitan la inconstitucionalidad del art. 7 de la ley 23.928 y aplicación del precedente "Barrios" de la SCBA.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, condenando a Edgardo Ricardo Lazarte a abonar a los demandantes la suma mensual de $520.724 (correspondiendo $130.181 a cada actor por su parte alícuota de 1/5) a partir del 8 de agosto de 2025 (fecha de notificación de la demanda). Rechazó la reconvención interpuesta por el demandado en cuanto a compensación de mejoras e impuestos. Impuso las costas al demandado. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que "es de la esencia del derecho que poseen las partes el uso y goce gratuito del bien común, en tanto tal circunstancia sea consentida por los restantes, aplicando, así, por analogía, las reglas del condominio a la etapa de indivisión de los bienes hereditarios (cfr. art. 1989, CCCN, art. 2676 y ss. del Código Civil -ley 340-)." Asimismo, consideró que "el heredero que ocupa con exclusividad un bien componente del acervo sucesorio, deberá compensar pecuniariamente a sus restantes por la indisponibilidad de éstos del derecho que también les asiste (arg. art. 2691 del Cód. cit.), desde el momento en que éstos no acepten la ocupación gratuita del mismo (cfr. SCBA, Ac. 34920 del 17/11/87, A. y S. 1987-V-87)." Respecto al cálculo del canon locativo, el Tribunal se basó en el informe pericial de tasación, conforme al cual "la fijación del valor de locación de la propiedad, desde noviembre de 2024 a la fecha: valor noviembre 2024: $ 450.000 y valor a diciembre 2025: $650.905." No encontró razones para apartarse de este informe (art. 474 CPCC). En cuanto a la retroactividad, aplicó el criterio de Zannoni: "la compensación en dinero sólo se podrá fijar en la sentencia y con retroactividad a la demanda
- y no desde que la utilización comenzó
- pues por el tiempo anterior debe considerarse que existe consentimiento tácito en una ocupación gratuita." Fijó como fecha de mora el 8 de agosto de 2025 (día de notificación de la demanda), no considerando válida la carta documento enviada por los actores ante el desconocimiento y escasa prueba de su veracidad. Sobre la reconvención, el Tribunal rechazó la pretensión de compensación por mejoras realizadas, considerando que "aquélla se encuentra asentada sobre el bien hereditario" y que "quien realizó la mejora sobre el inmueble común tendrá un crédito por los gastos realizados. Tal reclamo deberá ser efectuado por la vía y forma que corresponda, no siendo pertinente su tratamiento en el presente, máxime cuando dichas mejoras no han sido debidamente probadas ni estimado su valor respectivo." También desestimó la compensación por pago de tasas e impuestos, afirmando que "el presente juicio se centra en la fijación del valor locativo del bien hereditario, por lo tanto, no cabe aquí resolver sobre créditos que pudiera tener el coheredero mencionado contra los otros coherederos por los impuestos y tasas del inmueble hereditario." Rechazó el planteo de inconstitucionalidad del art. 7 de la ley 23.928, considerando que "el juez establece el mecanismo específico de preservación del crédito que, conforme a su estimación fundada, fuere el más idóneo para emplearse en el caso. Además de ello, se tiene en cuenta que en materia de derecho privado es posible echar mano al recurso de la analogía, por lo que innecesario resulta a los efectos de su aplicación declarar inconstitucionalidad alguna." Respecto a los intereses, aplicó el 6% anual "conforme al criterio adoptado en la causa 'Nidera S.A. c/ Provincia de Buenos Aires s/ Daños y Perjuicios' (S.C.B.A., causa C 121134 del 3/5/2018)" desde la fecha en que cada canon debió haber sido abonado hasta el pronunciamiento. A partir de este último, hasta el efectivo pago, aplicará "la Tasa Pasiva más alta fijada por el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta días, vigente al inicio de cada uno de los períodos comprendidos" (arts. 622 y 623, Código Civil de Vélez Sarsfield; 7 y 768, inc. "c", Código Civil y Comercial de la Nación; 7 y 10, ley 23.928). Finalmente, dispuso que "la suma determinada por canon locativo será actualizada, a partir de diciembre de 2025 -fecha en que el tasador dispuso su valor-, trimestralmente por el Índice Inflacionario (IPC) publicado por el INDEC, conforme se establece en los usos y costumbres y conforme lo preveía el art. 14 de la ley 27.551 (derogada por decreto DNU70/2023)."