VEGA PATRICIA EDITH Y OTRO/A C/ VEGA CRISTIAN JAVIER S/ DETERMINACION PRECIO/ALQUILERES

Quién demanda: Patricia Edith Vega y Gaston Ernesto Vega, en su carácter de coherederos del acervo sucesorio de Vicente Vega y Dora Leonor Figueredo.

¿A quién se demanda?

Cristian Javier Vega, coheredero y demandado.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Fijación de canon locativo y compensación económica por el uso exclusivo y excluyente que realiza el demandado sobre un local comercial (ferretería) integrante del inmueble sito en calle Cisneros Nº 5806, localidad de Isidro Casanova, partido de La Matanza, que forma parte del acervo hereditario indiviso. Los actores alegan que esta ocupación exclusiva les priva del uso y goce de la cosa común.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda, reconociendo que el demandado realiza uso exclusivo únicamente del local comercial (aproximadamente 45 metros cuadrados) y no de la totalidad del inmueble. Se condenó al demandado a:
- Abonar $2.700.000 a cada actor (total $5.400.000) por el período de 36 meses comprendido entre junio de 2023 (fecha de la notificación mediante carta documento) y la fecha de sentencia.
- Abonar mensualmente $150.000 ($75.000 a cada actor) mientras continúe con el uso exclusivo del local comercial, actualizable cada 6 meses según IPC.
- Se impusieron costas al demandado. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal sostuvo que conforme al artículo 2328 del Código Civil y Comercial, el coheredero que usa privativamente la cosa indivisa durante el estado de indivisión está obligado a satisfacer una indemnización desde que le es requerida. Al respecto señaló: "Esta circunstancia, trasunta en que el derecho sobre los bienes que componen el acervo, pertenece al conjunto de los herederos sobre una parte indivisa de la universalidad hereditaria, representada por una alícuota y no sobre los bienes en particular, hasta que se concrete la mentada partición. Por consiguiente, mientras no se materialice mediante el acto particionario, la porción ideal que en la herencia les corresponde a los sucesores, transformándola en bienes concretos sobre los que estos tienen un derecho exclusivo, cualquier coheredero tiene el derecho de uso y goce de las cosas comunes, en concordancia con el derecho de los demás." El Tribunal aplicó por analogía las reglas del condominio establecidas en los artículos 1986 a 1991 del Código Civil y Comercial, precisando que "cuando en el estado de indivisión se generan controversias entre los herederos respecto del uso exclusivo de alguno de los bienes relictos, esa utilización en forma exclusiva, debe ser compensada de alguna manera al resto de los coherederos, si así lo reclamaren, por la privación que sufren en beneficio de alguno de los demás sucesores." El Tribunal rechazó la excepción de falta de legitimación activa opuesta por el demandado y aclaró que "esta obligación compensatoria tiene carácter indiscutible", citando a Goyena Copello. En cuanto al período de exigibilidad, el Tribunal determinó que la compensación comienza a devengarse a partir de la notificación fehaciente de la oposición al uso exclusivo. Precisó: "Es a partir de la fecha en que se notificó el reclamo del canon locativo al coheredero que ocupa el bien relicto, que éste se torna exigible. Es que, hasta esa oportunidad, la ocupación exclusiva y excluyente debe entenderse consentida por los interesados." Respecto de la extensión de la ocupación, el Tribunal valoró el dictamen pericial sin objetaciones y concluyó que el demandado ocupa únicamente el local comercial (aproximadamente 43 metros cuadrados) con acceso a través de la esquina, mientras que la vivienda contigua se encuentra deshabitada y el dúplex es ocupado por la hermana Carina Vega. Señaló: "No encuentro ninguna prueba que avale el uso exclusivo y excluyente de Cristian Vega sobre toda la propiedad que integra el acervo." Para la fijación del monto compensatorio, el Tribunal explicó que se debe utilizar el valor locativo de plaza del bien: "determinar el monto de la compensación, sobre la base del alquiler que pudiera obtenerse locándolo a un tercero, sólo configura una manera de cuantificar monetariamente el resarcimiento al que tienen derecho los copropietarios privados del uso de la cosa común." El perito martillero estableció un valor locativo mensual de $300.000 para el local comercial. Dado que a cada heredero le corresponde el 25% del acervo y la heredera Carina no reclamó compensación, el Tribunal fijó que el demandado debía abonar el 50% del valor locativo (correspondiente a los dos actores). Así determinó: "conforme el valor locativo mensual dado al local comercial por la experta ($300.000), el período de compensación establecido en el acápite III (36 meses), y el porcentual que le corresponde a los accionantes en su conjunto (50%), habré de fijar la indemnización por el uso exclusivo, en la suma de pesos CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL -$5.400.000
- correspondiendo DOS MILLONES SETECIENTOS -$2.700.000
- a cada uno de los actores."