RODRIGUEZ MARIA FLORENCIA C/ VIGNA ALDO y otro/a S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): María Florencia Rodríguez A quién se demanda (Demandado): Aldo Vigna (propietario/locador) y José Andrés Sabella (intermediario/martillero de la inmobiliaria) Qué se reclama (Objeto de la demanda): Indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual de una locación comercial en la suma de pesos tres millones ciento noventa mil ($3.190.000). La actora alegaba haber suscripto un contrato de locación para un local ubicado en calle 70 n° 2625 de Los Hornos (La Plata) a partir del 2 de enero de 2019, con alquileres mensuales de $8.000 el primer año, $10.400 el segundo y $13.500 el tercero. Afirmaba haber realizado una inversión inicial de $250.000 en equipamiento y mercadería. Reclamaba que el local carecía de planos de obra aprobados, lo que le impedía obtener la habilitación municipal necesaria para funcionar, generándole pérdidas económicas, inconvenientes con distribuidoras de marcas reconocidas, costos excesivos de electricidad (hasta $20.000 mensuales) por compartir medidor con otras unidades, y daño moral por la ruptura matrimonial y afectación de su salud (Lupus). Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal rechazó la demanda en su totalidad, condenando a la actora al pago de costas procesales. Se desestimó tanto la acción contra Aldo Vigna como contra José Andrés Sabella, sin necesidad de tratar la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por este último. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal fundamentó su decisión en los siguientes puntos centrales: "Por el contrario, según la tesis de la accionante, debió rescindir anticipadamente la contratación dado que no pudo gestionar la habilitación municipal que correspondía con la actividad ya que '...el local no poseía planos de obra aprobados por las autoridades competentes...'; reclamando, en consecuencia, la indemnización de los daños y perjuicios que esta circunstancia le habría generado." Sin embargo, el Tribunal concluyó: "Liminarmente, señalo que, más allá de los dichos de la actora en su demanda, no luce demostrado documentadamente que no haya podido habilitar el local alquilado por ausencia de los planos en cuestión (arts. 330, 332, 375 y 384 del CPCC); acreditación que, en función de la problemática debatida, resultaba de singular relevancia." El Tribunal destacó que el demandado Vigna había acompañado con su contestación un plano de obra aprobado por la Dirección de Obras Particulares de la Municipalidad de La Plata con fecha 16 de noviembre de 2015, más de tres años antes de la celebración del contrato de locación. Asimismo, expresó en su responde que "en todo momento estuvieron los planos a su disposición, no siendo veraz los dichos de la actora". El Tribunal observó que: "en su presentación del 21/04/2022, al responder el traslado que se le confirió de la documentación agregada por el codemandado Vigna, la actora se limitó a '...rechazar la misma en todos y cada uno de sus términos' sin ofrecer prueba alguna que contradijera la documentación presentada por el demandado. Respecto de la carga probatoria, el Tribunal estableció: "el art. 375 del CPCC dispone un principio de ineludible cumplimiento para las partes, cual es el de la carga de la prueba, al sostener que cada uno de los litigantes deberá acreditar los extremos fácticos de las normas que invocan -y que pretenden subsumir
- como sustento de su pretensión, defensa o excepción." El Tribunal también hizo hincapié en la falta de diligencia de la actora: "En otros términos, si el local alquilado, a todo evento, no satisfacía los requisitos exigidos por la comuna para un emprendimiento como el que pretendía, tal circunstancia denota falta de previsión de su parte (arg. art. 1724 y ccdtes. del CCyCN), puesto que pactada la locación por un plazo de treinta y seis (36) meses a partir del 01/01/2019 (cfr. cláusula quinta del contrato) y habiendo recibido el bien de conformidad (cfr. cláusula tercera) con el propósito de instalar un almacén/kiosco, la más elemental de las previsiones le imponía asesorarse antes de celebrar el contrato acerca de si el emprendimiento era jurídicamente posible." Finalmente, el Tribunal concluyó: "En consecuencia, concluyo que la Sra. Rodríguez no actuó con la diligencia que las circunstancias le exigían para el desenvolvimiento de su negocio al no cerciorarse debidamente de las características particulares del inmueble que pretendía habilitar (arts. 330, 375 y 384 del CPCC)."