LAMAS MIRIAM ELIZABETH C/ IRAEZOZ MARIA ROSANA Y IRAEZOZ MIGUEL ANGEL S/ DIVISION DE CONDOMINIO

Quién demanda: Miriam Elizabeth Lamas (titular del 50% indiviso del inmueble adquirido por compraventa el 26 de junio de 2017).

¿A quién se demanda?

María Rosana Iraezoz y Miguel Ángel Iraezoz, ambos en su carácter de herederos forzosos del Sr. Miguel Iraezoz (titulares del 50% restante indiviso).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- División de condominio del inmueble ubicado en calle San Lorenzo 4245/49, Mar del Plata, designado como Unidad Funcional Uno (Matrícula 34.181/1).
- Fijación de canon locativo por el uso y goce exclusivo y excluyente que ejercieron los demandados sobre la totalidad del bien, impidiéndole a la actora el ejercicio de sus derechos como copropietaria.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal acogió íntegramente las pretensiones de la actora: 1. División de condominio: Se hizo lugar a la demanda de división ordenando, por tratarse de un bien indivisible sin posibilidad de partición material, su venta en pública subasta judicial. El producto se distribuirá en partes iguales (50% para cada parte) previa deducción de gastos de ejecución y créditos acreditados. 2. Canon locativo: Se reconoció el derecho de la actora a percibir indemnización por el uso exclusivo de los demandados. La indemnización se fijó en el 50% del valor del canon locativo del bien, computados desde el 6 de septiembre de 2023 (fecha de notificación de demanda) hasta el cese de la ocupación exclusiva. El valor del canon será acordado por las partes en audiencia o, en su defecto, determinado por el martillero sorteado conforme pautas establecidas (cantidad de ambientes, metros cubiertos, estado de conservación y zona geográfica). 3. Intereses: A la suma resultante se adicionarán intereses calculados con tasa pura del 6% desde el vencimiento de cada canon hasta la sentencia, y desde esta fecha hasta el cese de ocupación se aplicará la tasa activa por descubierto en cuenta corriente del Banco Provincia. 4. Costas: Impuestas a los demandados como vencidos. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal desarrolló extensamente la doctrina aplicable al condominio conforme el Código Civil y Comercial de la Nación: "Conforme el artículo 1983 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCyC), el condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción." Respecto del derecho a pedir la partición: "El artículo 1997 del CCyC consagra una regla esencial, la cual indica que, excepto que se haya convenido entre los condominos mantener el estado de indivisión (condominio con indivisión forzosa voluntaria) o que ésta sea dispuesta por la ley (condominio con indivisión forzosa perdurable), todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible. Esa disposición recoge un principio de orden público y es que nadie puede ser compelido a permanecer en comunidad en forma indefinida." El Tribunal acreditó la legitimación activa y pasiva de las partes por la existencia de un litisconsorcio necesario pasivo, confirmando que la actora es titular inscripta del 50% indiviso y que los demandados son herederos forzosos del 50% restante. Respecto de la modalidad de división, por ser el bien indivisible: "Tomando en consideración que el bien objeto de reclamo no admite su partición material, sin alterar su naturaleza y sin que implique un menoscabo de su valor económico, la única modalidad posible es la venta del bien en subasta pública judicial, con distribución del producido entre los condóminos conforme sus partes indivisas (conf art. 2371 inc c del CCyC)." En relación al canon locativo, el Tribunal interpretó armónicamente los artículos 1986, 1987 y 1988 del CCyC: "De la lectura conjunta de esas tres normas surge una regla clara: El condómino que usa la cosa en forma exclusiva y excluyente no hace sino ejercer un derecho propio. Mientras los demás condóminos guarden silencio, ese uso es legítimo y no engendra 'per se' ninguna obligación de compensar. El silencio equivale a consentimiento tácito. La obligación de indemnizar nace exclusivamente desde el momento en que otro condómino exterioriza, en forma fehaciente y recepticia, su oposición a esa situación." El Tribunal estableció cuatro condiciones concurrentes para la procedencia del reclamo: "Del artículo 1988 del CCyC y de la interpretación uniforme de la doctrina y jurisprudencia, surgen cuatro condiciones que deben darse en forma concurrente para que el reclamo de indemnización por canon locativo sea procedente. El primero es la existencia de un uso y goce excluyente de la cosa común por parte de uno de los condóminos. El segundo es que el condómino reclamante se encuentre efectivamente privado del uso. El tercero es la oposición fehaciente... El cuarto es que la indemnización beneficia únicamente al condómino que se opuso, en la proporción de su parte indivisa." Acreditó que se cumplieron todos los requisitos en el caso concreto: "La actora Lamas, desde que adquirió el 50% indiviso del inmueble en el mes junio de 2017, jamás pudo ejercer la facultad inherente al derecho adquirido consistente en el uso y goce de la cosa. Desde el primer día de su titularidad, el inmueble estuvo en poder exclusivo de quienes ahora son demandados. Esa situación, desde el vamos, no fue tolerada por la actora. Prueba de ello resulta ser que de manera inmediata intentó la división extrajudicial del bien, luego inició la mediación previa obligatoria y, finalmente, ésta acción judicial." Descartó las defensas de los demandados respecto de supuestas irregularidades en la subasta: "La mera referencia relativa a una investigación penal en curso carece de entidad como para enervar los efectos de la subasta decretada, llevada a cabo, perfeccionada y anotada registralmente. Este proceso tiene por objeto hacer cesar el estado de indivisión, no revisar actos procesales firmes dictados en el marco de otro expediente." Y respecto de los créditos por gastos e impuestos: "Esos creditos, de existir y contar con respaldo probatorio, habilitan a quien los hubiera realizado a formular el reclamo pertinente por restitución de sumas, etc. careciendo de efectivos suspensivos de la facultar que le asiste a todo condómino de solicitar la división de la cosa común en la medida que no medie ninguna causal de indivisión convencional o legal."