WATERBOR MIRTA C/ FERNANDEZ ROBERTO GUSTAVO S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Mirta Waterbör (DNI N° 5.449.035), representada por el Dr. Gustavo Guillermo Togni, invocando beneficio del art. 48 del Código Ritual.

¿A quién se demanda?

Roberto Gustavo Fernández (DNI Nº 34.617.785).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento de contrato de permuta y daños y perjuicios. Específicamente: (a) entrega y escrituración de un local comercial y un departamento vivienda prometidos en la Escritura N° 139 de permuta de fecha 5 de noviembre de 2015; (b) realización de la afectación al Derecho Real de Propiedad Horizontal; (c) otorgamiento de escritura traslativa de dominio; (d) resarcimiento por daños y perjuicios derivados del incumplimiento, incluyendo daño moral y lucro cesante.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, condenando al demandado a:
- Construir en el plazo de sesenta días, a partir de que quede firme la sentencia, un local comercial de aproximadamente 30 m² y un departamento vivienda de aproximadamente 30 m² según las especificaciones contractuales.
- Presentar en autos el plano de proyecto aprobado, proyecto de subdivisión y reglamento de copropiedad en el plazo de 30 días posteriores.
- Entregar la posesión de ambas unidades terminadas dentro de 120 días de quedar firme la sentencia.
- Otorgar escritura traslativa de dominio en el plazo de 60 días del vencimiento del plazo para entrega de posesión.
- Abonar $4.431.570 en concepto de daño moral, más lucro cesante a determinarse en ejecución de sentencia.
- Pagar las costas del proceso. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal desarrolló los siguientes fundamentos centrales: Respecto a la aplicabilidad del Código Civil y Comercial, señaló: "Habiendo entrado en vigencia el Código Civil y Comercial con fecha 1ro. de Agosto de 2015 -derogatorio de la Ley 340, Código Civil-, se impone abordar como cuestión previa cuál será el ordenamiento jurídico aplicable a los fines de la resolución de esta contienda (...) siendo que el hecho que diera origen a la relación contractual entre las partes y en base al cual se alega la presunta responsabilidad de la demandada ha ocurrido encontrándose vigente el Código Civil y Comercial de la Nación, es éste ordenamiento el que ha de tenerse en consideración". Sobre los efectos de la rebeldía, el Tribunal aclaró: "la rebeldía del demandado no alterará la secuela regular del proceso, debiéndose pronunciar sentencia según el mérito de la causa (...) la rebeldía no produce sin más un reconocimiento de los hechos afirmados por la contraria y, menos, una sumisión a sus pretensiones; no impone al juez una decisión favorable a las pretensiones del actor, sino que lo autoriza a acceder a ellas si fueren justas y estuvieran suficientemente acreditadas". Sin embargo, determinó que "será el Magistrado quien en oportunidad de dictar sentencia definitiva, ateniendo a la naturaleza del proceso y a los elementos de convicción que de él surgen, establece si el silencio del demandado es o no susceptible de determinar el acogimiento de la pretensión del actor". Respecto al incumplimiento contractual, sostuvo: "para que la responsabilidad del demandado quedara comprometida, deben conjugarse los siguientes presupuestos: incumplimiento del deudor; imputabilidad del incumplimiento del deudor en razón de su culpa o dolo; daño sufrido por el acreedor; y existencia de una relación de causalidad entre el incumplimiento del deudor y el daño efectivamente experimentado por el acreedor". Encontró probado que "el plazo para la entrega del local y departamento de 240 días hábiles debe computarse desde la fecha en que se suscribió el contrato citado, esto es el día 5 de noviembre del año 2015, se colige que el mismo venció el día 26/10/2016" y que "habiendo transcurrido, hasta la interposición de la demanda, más de siete años de acaecido el vencimiento desde del citado plazo, sumado a que el accionado guardo silencio respecto a la denuncia de la parte actora (...) se encuentra probado el incumplimiento contractual". En cuanto a la prueba del daño, el Tribunal citó: "El daño debe ser acreditado por quien lo invoca, excepto que la ley lo impute o presuma, o que surja notorio de los propios hechos" (art. 1744 CCyC). Estableció que "Para la procedencia de la indemnización debe existir un perjuicio directo o indirecto, actual o futuro, cierto y subsistente" (art. 1739 CCyC). Sobre el daño moral, el Tribunal razonó: "El daño moral es el que se infiere a los sentimientos, a la inseguridad física o espiritual o a las afecciones legítimas, en suma, el que se causa en los bienes ideales". Determinó que quedaba acreditado porque: "1°) que el incumplimiento verificado conllevó un trato indigno para con la actora, 2°) que habiendo la accionante entregado la posesión y el dominio del terreno de su propiedad, el accionado no entregó las unidades funcionales que prometió en el contrato de permuta, 3°) el tiempo transcurrido e insumido para el reconocimiento de los derechos de la reclamante, y 4°) la frustración de las expectativas de no recibir los inmuebles conforme lo pactado y la incertidumbre de ver satisfecha la prestación". Destacó especialmente: "la accionante resulta ser una adulta mayor de casi 80 años a la fecha de este pronunciamiento, que, conforme lo expuesto en la demanda -que no fue cuestionada por el accionado-, ante la falta de entrega de los bienes acordados, debió vivir en la calle y subsistir gracias a los alimentos que le proporcionaban los vecinos, viendo vulnerado su derecho a la dignidad en la vejez, circunstancia que ha incidido negativamente en su ánimo, superando la mera tolerancia que es posible exigir, y permiten en el caso, tener por configurado por sí el 'daño moral' invocado". Respecto a la cuantificación del daño moral, el Tribunal aplicó el art. 1741 CCyC que dispone: "El monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas". Fijó la suma de $4.431.570, que equivale al "valor actual para una estadía de 4 noches en la ciudad de Punta Cana, República Dominicana, para 2 personas en enero del año 2027 -que incluye aéreos desde Buenos Aires, alojamiento en hotel 5 estrellas 'All inclusive', más 7 noches en un crucero por el caribe, asistencia al viajero y traslados". En relación al lucro cesante, señaló: "lucro cesante es 'la pérdida sufrida por la actora a consecuencia de la falta de ingreso de la prestación debida a su patrimonio' (...) esa pérdida no es otra cosa que la ganancia que no recibió. El lucro cesante consiste entonces en la ganancia, beneficio o provecho de que se ve privado el acreedor". Aclaró que "lucro cesante debe ser cabalmente demostrado, con la salvedad de que no es necesaria la total seguridad de que la ganancia se hubiera obtenido bastando la existencia de alguna probabilidad objetiva". En el caso, determinó que "desde la fecha en que debía entregarse el local y el departamento, esto es, desde el 26 de octubre del año 2016 hasta el día de la fecha, la aquí reclamante no pudo disponer de los mismos, ya sea para utilizarlo o bien para locarlo a terceros; siendo evidente el perjuicio por el cuál la actora debe ser indemnizada". Dispuso que el monto se determinara en ejecución de sentencia por perito martillero. Sobre los intereses, aplicó la doctrina de "obligaciones