FOCARACCIO VIVIANA LUCRECIA C/ BORGE ROJO EMMANUEL RICARDO Y OTROS S/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES

Quién demanda: Viviana Lucrecia FOCARACCIO, propietaria del inmueble.

¿A quién se demanda?

Laura Cecilia ROJO (DNI 27.045.873) y María del Pilar LEDESMA (DNI 24.130.439), constituidas en calidad de fiadores, garantes y principales pagadoras del contrato de locación.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cobro ejecutivo de alquileres adeudados correspondientes a los períodos marzo, abril, mayo y junio de 2025, más deuda de servicios de agua, ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza), gastos de carta documento ($107.332,66) y cambio de cerradura ($45.000), por un total de $1.810.544,33.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal mandó llevar adelante la ejecución contra las demandadas fiadores, condenándolas al pago íntegro del capital reclamado de $1.419.000,00 (correspondiente a alquileres adeudados: un mes de $330.000,00 y tres meses de $363.000,00), más intereses, costos y costas de la ejecución. Se dispuso que al monto resultante deben adicionarse los informes actualizados de deuda de agua y ABL, además de los gastos acreditados por carta documento y cambio de cerradura. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal sostuvo que "el presente juicio tramita según las normas del proceso ejecutivo reglado por los arts. 518 y sgts. del CPCC, cuyos requisitos se encuentran absolutamente cumplidos en autos. En consecuencia, nos encontramos ante un proceso ejecutivo de cobro de alquileres enmarcado en el art. 518 y cctes. del CPCC". Respecto a la validez del contrato y la mora, el Tribunal expresó: "Respecto a la determinación del monto adeudado y la mora, corresponde observar que las accionadas no cuestionaron la existencia y validez del contrato de alquiler suscripto, por lo cual se tienen por válidas las clausulas en él contenidas. Pues es ésa la 'ley' a la que los contratantes quisieron someter sus conductas (art. 957, 958, 959 y cctes. del CCyCN)". Asimismo, indicó: "Por lo cual, toda vez que la accionada no ha demostrado el cumplimiento contractual, pues no ha allegado los respectivos recibos de pago y tampoco ha demostrado no encontrarse en mora, conforme lo convenido, la mora operó automáticamente por falta de pago en la fecha de incumplimiento de cada periodo ocurrida el día 11 de cada mes (conf. la fecha de pago del 1 al 10 de cada mes pactada en la clausula TERCERA y CUARTA)". Sobre la limitación de los intereses moratorios pactados en la cláusula quinta (3% diario), el Tribunal estableció: "en la medida en que la fijada no resulte abusiva, supuesto en el cual puede ser reducida por los jueces aún de oficio (arts. 656 y cc. del C. Civil, 771 del CCyC)". En consecuencia, resolvió que "los intereses pactados no podrán exceder la tasa activa para operaciones de descuento a 30 días que aplique el Banco de la Provincia de Buenos Aires en los distintos períodos (denominada actualmente por la entidad bancaria como 'tasa activa restantes operaciones')" y que "deberá contemplarse los intereses que resulten más bajos entre los pactados o los calculados según los parámetros arriba fijados". El Tribunal fundamentó esto citando doctrina que sostiene que "los jueces en su potestad jurisdiccional pueden de oficio, intervenir en los acuerdos privados para preservar los valores irrenunciables de las partes y de la sociedad" (SCBA, Ac. 85.055, 24/03/04). Respecto a la responsabilidad de los fiadores, el Tribunal consignó: "Que de la claúsula SEPTIMA del contrato surge que las co-demandadas Laura Cecilia ROJO (DNI 27.045.873) y María del Pilar LEDESMA (DNI 24.130.439) se constituyeron en 'fiadores, garantes y principales pagadores' del mencionado contrato", manteniendo su responsabilidad solidaria y principal incluso después del desistimiento respecto de los locatarios originales (Emmanuel Ricardo BORGE ROJO y Josefina Edith ABONJO).